Lb66.ru

Экономика и финансы
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендодатель не отдает имущество арендатора

Что делать, если арендодатель не отдает имущество?

арендодатель не отдает имущество мое которое осталось в помещении что делать? какие действия принять?

Статья 359. Основания удержани

1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

Статья 301 ГК РФ

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В случае если отсутствуют основания предусмотренные статьей 359 ГК РФ то вы можете направить претензию, а далее вернуть имущество в судебном порядке.

В соответствии с п.1. ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Из разъяснений, содержащихся в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Василина, таким образом, вам необходимо обратится в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

1. Вам нужно доказать что оно ваше (документально).

2. Если документов нет, то перед обращением в суд рекомендую обратится с заявлением в полицию по данной ситуации. Допустим сославшись на то, что у вас вымогают деньги в замен на имущество. В постановлении которое вы получите будут данные в том числе и с допроса того человека, кто удерживает ваше имущество (он признает что оно ваше или не признает), таким образом документы для подтверждения принадлежности не понадобятся.

оцените мой ответ — или +

Василина, добрый день! Вы занимали помещение по письменному договору аренды? После окончания срока аренды вы вернули помещение арендодателю и должны были полностью освободить помещение от имущества, принадлежащего вам и подписать акт приема-передачи.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались не исполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ).

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

— Если у вас остались нерешенные финансовые вопросы с арендодателем — решите их и имущество вам будет возвращено.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств.

— Если у вас отсутствуют финансовые обязательства перед арендодателем и вы, арендатор, не реализовали свое право на вывоз принадлежащих вам вещей в пределах срока договора, этим бездействием выразил свою волю на передачу имущества арендодателю.

И здесь можно говорить, что переход вещи от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия. Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

— Если рассматривать оставленные вами вещи, как «брошенные», то это полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма арендодателя к арендатору, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор ­своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу». Поэтому пишите письмо о возврате имущества, обязательно в 2-х экз., на одном арендодатель должен поставить отметку о приеме письма, или по почте заказным с уведомлением на адрес местонахождения арендодателя. Если есть электронная почта, пишите на нее, с перечнем имущества, подлежащего возврату. Кстати, электронные письма является доказательством переписки в суде.

— В договоре аренды имеется пункт например такого содержания: В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п… настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам. Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором». Если он есть, то возможно арендодатель хочет подзаработать.

В любом случае, своевременное письменное извещение арендодателю, что вы ходите забрать свое имущество (с перечнем) из помещения по окончании срока действия договора, гарантия, что имущество обязаны вам вернуть. В случае судебного разбирательства, можете вменить ему и причиненные убытки.

Удержание имущества арендатора – самоуправство или имеет право? (Олжас Абубакиров, помощник юриста GRATA International)

Удержание имущества арендатора — самоуправство или имеет право?

Олжас Абубакиров, помощник юриста

GRATA International

Введение режима ЧП в свете пандемии COVID-19, последующий карантин и связанные с ним ограничения оказали плохое влияние на платежеспобность МСБ. Известны случаи, когда между арендатором и арендодателем возникает спор относительно того, что арендатор не оплачивает арендные платежи и арендодатель принимает решение удерживать имущество арендатора до момента получения оплаты.

Не касаясь вопроса признания периода действия ЧП (15.03.2020 г. — 11.05.2020 г.) в качестве форс-мажорных обстоятельств, который сам по себе с учетом последнего разъяснения Верховного суда РК от 06.05.2020 г. является предметом отдельного анализа, предлагаем рассмотреть ситуацию в «чистом» виде (т.е., как, например, если бы спор произошел в период времени, не затронутый какими-либо форс-мажорными обстоятельствами.

Поставленные вопросы: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора для того, чтобы арендатор исполнил свои обязательства в рамках заключенного договора аренды? Можно ли рассматривать действия арендодателя в качестве самоуправства? Каков рекомендуемый порядок действий в рамках применимого законодательства с учетом правоприменительной практики?

Мною было рассмотрено около 50 судебных дел по самоуправству и 10 дел по вопросам удержания имущества за 2015-2020 г. Рассматривались судебные дела находящиеся в свободном доступе в портале sud.gov.kz и ИС «Параграф». См. выводы ниже.

2. О самоуправстве

2.1 Что такое самоуправство?

Согласно ст. 389 (Самоуправство) УК РК:

«Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законодательством РК порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, оспариваемого другим лицом или организацией».

Под действительным правом понимается «право, принадлежащее лицу на законном основании, но которое он осуществлял, не соблюдая установленного для этого порядка».

Под предполагаемым правом понимается «право, которое фактически законно не принадлежит лицу, но на которое он рассчитывает, ошибочно считая его своим законным».

Читать еще:  Какой процент надо заплатить с продажи квартиры

Объективной стороной уголовного правонарушения является деяние в виде самовольного, вопреки установленному законодательству порядку осуществления своего действительного или предполагаемого права. Т.е. деяние в результате, которого гражданину или организации причиняется существенный вред.

Санкцией за самоуправство является:

· штраф в размере до 100 МРП (277,800 тг) либо;

· исправительные работы в том же размере либо;

· привлечение к общественным работам до 100 суток либо;

· арест до 45 суток.

Исходя из имеющейся практики, можно сделать вывод, что суды склонны выбирать меру наказания в виде штрафа от 25 МРП (69,450 тг.) за совершение уголовного проступка.

При этом важно помнить, что в зависимости от последствий правонарушения изменяются и возможные санкции, которые могут дойти вплоть до лишения свободы от 3 до 7 лет за тяжкие последствия.

2.2 Судебная практика

В качестве примера самоуправства можно привести следующие случаи:

Пример 1 (06.01.2020) Гражданин С. придя в квартиру к родственнице, требовал от нее отменить завещание на недвижимое имущество на имя его матери и оформить вместо этого договор дарения. Гражданин С. забрал мобильный телефон (стоимостью 64,000 тг) у своей родственницы против ее воли, предупредив, что возвратит его после оформления договора дарения.

Гражданин С. был признан судом виновным в совершении самоуправства. Санкция: штраф в размере 63,125 тг.

Пример 2 (24.03.2016) Гражданин А. обратился к Гражданину С. в связи с финансовыми проблемами, чтобы взять у него деньги в долг. Гражданин С. согласился дать деньги в сумме 3000 долларов США с условием того что Гражданин А. поставит в обеспечение залога автомобиль. По истечению обещанных сроков Гражданин А. свои обязательства не выполнил. Тогда Гражданин С. вопреки установленным законодательством порядку для осуществления своего предполагаемого права реализовал автомобиль (3,415,228 тг), причинив материальный ущерб.

Гражданин С. был признан виновным в совершении самоуправства, повлекшие тяжкие последствия.

Санкция: лишение свободы сроком на три года, ввиду того, что действия Гражданина С. повлекли тяжкие последствия, под которыми согласно УК РК, под тяжкими последствиями понимаются превышение суммы ущерба в размере, 1000 МРП (2,778,000 тг) (ч. 38 ст. 3 УК РК).

Отмечу, что среди рассмотренных мною судебных дел не было судебных решений по самоуправству, связанных с удержанием имущества.

Причиной этого с высокой вероятностью является то, что право на удержание имущества прямо установлено ГК РК, как описано ниже.

3.1 Что такое удержание?

Среди таких видов обеспечения исполнения обязательств, как залог, неустойка, задаток и т.д. ГК РК содержит нормы, позволяющие арендодателю удерживать имущество арендатора до исполнения им своих договорных обязанностей.

Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет если ( i ) договор аренды еще не истек или в случае ( ii ) прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.

Так согласно ст. 338-1.1 ГК РК:

«Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено».

3.2 Судебная практика

В судебной практике встречаются следующие случаи:

Пример 3. Договор аренды между арендатором и арендодателем истек. На следующий день после истечения срока аренды арендодатель заменил замки с целью присвоения чужого имущества. Из слов арендатора имущество арендатора еще не было вывезено из арендуемого помещения. Арендатор подал иск о признании действия по удержанию имущества незаконными и обязать произвести возврат имущества в сумме 5,562,790 тг.

(19.08.2017) ( i ) Суд первой инстанции отказал в требованиях истца. Суд установил, что арендатор не доказал нарушение его прав и законных интересов арендодателем, вследствии удержания имущества, а также не доказал факт осуществления предпринимательской деятельности в помещении.

(26.10.2017) ( ii ) Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и возложил на арендодателя обязанность произвести возврат имущества в связи с принятием представленных сторонами первичных и бухгалтерских документов в качестве допустимых доказательств.

(03.01.2018) ( iii ) Суд кассационной инстанции оставил решение второй инстанции без изменения.

Пример 4. Договор аренды между арендатором и арендодателем истек. Арендодатель удерживал товар (стоимостью 20,000,000 тг) и документы, арендатора из-за задолженности по арендной плате за помещение. Арендатор подал иск о незаконном удержании. В свою очередь арендодатель подал встречный иск о взыскании арендной задолженности.

(05.07.2017) ( i ) Суд первой инстанции постановил взыскать задолженность по арендной плате с арендатора (3,732,638 тг), отказал в требованиях арендатора.

(07.11.2017) Дополнительным решением суда первой инстанции исковое требование арендодателя о возмещении суммы ущерба было удовлетворено. Взыскано с арендатора в пользу арендодателя сумма ущерба в размере 642,664 тг.

(14.02.2018) ( ii ) Суд апелляционной инстанции изменил решение первой инстанции:

Суд посчитал что, при удовлетворении требований арендодателя судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание факт того, что срок действия договора аренды истек 31.12.2016 г. В связи с чем, удержание имущества и начисление арендной платы и коммунальных услуг за 1-й квартал 2017 г. на основании договора аренды, срок действия которого истек, является неправомерным и необоснованным.

Суд постановил взыскать упущенную выгоду у арендодателя за январь и февраль 2017 г., которая подтверждается заключением оценочной компании, составленным по бухгалтерским документам арендатора (3,800,000 тг).

Данное дело в ( iii ) кассационной инстанции не рассматривалось.

4. Удержание имущества арендатора при задолженности

Вопрос: Может ли Арендодатель удерживать имущества Арендатора при его задолженности и не приведет ли это удержание к уголовной ответственности?

Ответ: Да Арендодатель может удерживать у себя имущество для обеспечения обязательства по оплате арендной платы Арендатора только тогда, когда ( i ) договор аренды еще действует или в случае если ( ii ) договор истек, но арендатор не забрал свое имущество. В обратном случае удержание имущества арендатора теоретически содержит признак состава уголовного преступления.

В Таблице 1 рассмотрим возможные варианты:

Если срок договора аренды истек

Если срок договора аренды не истек

Если был подписан акт приема-передачи при выезде из арендуемого помещения. Арендатор съехал с помещения, но при этом в помещении остается имущество арендатора.

В этом случае, завладение имуществом арендатора содержит признак состава преступления.

В случае если арендатор намеренно не забирает имущество, то у арендодателя возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте (расходы взымаются у арендатора).

Арендатор не оплачивает арендную плату, у арендатора может возникнуть право на удержание.

Арендатор покинул помещения, но не был подписан акт-приема передачи при этом если арендатор покинул помещение, оставив в нем свое имущество, удержание такого имущества являет правомерным, как и вывоз их в иное место для хранения.

Если есть решение суда о расторжении договора, ( i ) решение суда должно вступить в силу. В обратном случае ( ii ) — есть состав преступления.

Арендатор продолжается пользоваться помещением (продолжает заниматься предпринимательской деятельностью), то завладение имуществом арендатора будет незаконным.

У арендатора нет задолженности перед арендодателем в случае удержания это приведет к иной уголовной ответственности.

Подводя итоги, в большинстве случаев удержание имущества арендатора не влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления. Исходя из этого можно предположить, что суды склонны рассматривать вопрос в рамках гражданского судопроизводства.

К примеру, в судебном деле, указанном в Примере 3, арендаторы обращались в отдел полиции и к участковым инспекторам, однако те отказались принимать заявления и рекомендовали обратиться в гражданском порядке в суд.

Принимая во внимание все указанные факты, можно сделать вывод, что единственным способом защиты прав арендатора в случае удержания его имущества является обращение в суд в гражданском порядке. В свою очередь арендодатели могут также обратиться в гражданский суд для защиты своих интересов.

Удержание имущества арендатора

Арендные отношения предполагают неукоснительное соблюдение договора обеими сторонами аренды. При нарушении арендатором обязательств по оплате, собственник помещений получает основания для принудительного взыскания. Незнание норм закона приводит к тому, что удержание имущества арендатора при задолженности происходит с превышением полномочий, когда арендодателя можно привлечь к ответу за самоуправство. Вопрос взыскания долга регулируется положениями Гражданского Кодекса, знание которого помогает решить спор с минимальными последствиями для сторон.

  1. Законно ли удержание имущества арендатора арендодателем
  2. Признаки и ответственность за самоуправство
  3. Превышение полномочий
  4. Отсутствие оснований для удержания
  5. Последствия самоуправства
  6. Правила удержания имущества
  7. Возврат удержанного имущества и защита от последствий
  8. Примеры из судебной практики
  9. Частые вопросы и ответы юриста по удержанию имущества
  10. Заключение
Читать еще:  Можно ли оформить в собственность незавершенное строительство

Законно ли удержание имущества арендатора арендодателем

Ситуация, когда арендодатель пытается удержать имущество арендатора с целью взыскания долга, регламентируется согласно п. 1 ст. 359 ГК РФ. Закон, позволяя удержать имущество арендатора, требует соблюдения других гражданско-правовых норм. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 п. 14 даются разъяснения об алгоритме законного удержания и случаях самоуправства:

  1. Необходимо предварительно расторгнут договор (по взаимному согласию или в судебном порядке).
  2. Должно быть законное основание для получения имущества, если арендатор не забрал его сразу после расторжения договора.
  3. Образовалась просроченная задолженность по аренде.

В действительности разрыв арендных отношений происходит вне правовой плоскости. Арендатору до момента расторжения договора, задействовав собственную охрану, создают препятствия для вывоза или помещают собственность арендатора в закрытое помещение, требуя оплатить долг. Такая ситуация является грубым нарушением прав арендатора, установленная ст. 606 ГК РФ, когда собственник помещения не вправе ограничивать арендатора в праве пользования и владения, пока не будет согласована процедура законного взыскания долга.

Признаки и ответственность за самоуправство

В Уголовном Кодексе есть отдельная статья, предполагающая привлечение к ответственности арендодателя за самоуправство. Ст. 330 УК РФ предусматривает наказание за незаконное удержание имущества лиц, арендующих собственность по арендному договору.

Превышение полномочий

Следующие ситуации будут рассматриваться как препятствование арендодателю владеть и пользоваться собственным имуществом:

  • физический запрет;
  • смена замков;
  • перемещение имущества в другое место с ограничением доступа к нему и пр.

Подобные случаи при наличии действующего арендного договора станут поводом привлечь собственника за самоуправство.

Отсутствие оснований для удержания

У собственника помещения (физического или юридического лица) нет оснований для самостоятельного удержания имущества, если:

  1. Стороны не заключали соглашение в письменном виде.
  2. Договор подписан и срок его действия не истек.
  3. Отсутствует акт удержания.
  4. Собственник не информировал о намерениях арендатора.

Согласно п. 1 ст. 330 УК РФ, под самоуправством понимают самовольное совершение действий вопреки законодательным нормам, с основаниями для оспаривания правомерности пострадавшей стороной, которой был причинен значимый вред.

Последствия самоуправства

Если пострадавшая сторона выявит превышение полномочий со стороны арендодателя, в судебном порядке удается привлечь его к ответственности с наказанием в виде:

  • штрафа свыше 80 тысяч рублей;
  • обязательных работ до 480 часов;
  • исправительных работ до 2 лет;
  • лишение свободы сроком до полугода.

При установлении насильственного характера самоуправства, если арендодатель не отдает имущество и угрожает насилием, меры к нарушителю более жесткие – принудительные работы или лишение свободы до 5 лет или арест до 6 месяцев.

Правила удержания имущества

Во избежание встречных претензий со стороны арендатора, от собственника помещения требуется строго соблюдение установленного договором регламента в пределах мер, устанавливаемых гражданским законодательством.

Чтобы процесс взыскания был законным, придерживаются следующих правил:

  1. Имущество удерживают только после того, как арендное соглашение перестанет действовать.
  2. Процедура фиксируется через составление описи или акта удержания.
  3. Арендатор должен быть предупрежден о намерениях собственника.

При составлении документа должны присутствовать 2 свидетеля, участвующие в подписании акта или описи. Готовый и подписанный документ направляют заказным письмом арендатору в течение первых 3 дней с момента оформления. После выполнения данных действий у арендодателя появляется право вывезти имущество должника, поставив об этом в известность арендатора.

Возврат удержанного имущества и защита от последствий

Ситуации, когда задолженность служит поводом для обострения отношений между арендатором и собственником, требуют особого внимания еще на стадии составления соглашения об аренде.

С целью защиты прав арендодателя, в договор вносят пункт о допустимости процедуры удержания, если возникнет просрочка в оплате.

В интересах арендатора включить в соглашение пункт с запретом на удержание при наличии арендного долга.

Если дело дойдет до суда, арендатор сможет обосновать возникшую просрочку своим тяжелым финансовым положением, представив в доказательство своей финансовой дисциплины платежные документы, отражающие своевременность внесения платы в прошлом. Чтобы получить возможность взыскать сумму с имущества должника, арендодателю понадобится доказывать, что есть все доказательства злостного уклонения от оплаты.

После того, как вещи должника были удержаны, основания для возврата возникают только после полной ликвидации задолженности. Возвращаемое имущество принимают по той же описи, которую составляли в момент удержания. Вещи проверяют на исправность и состояние. Если возникнут расхождения между составленной описью и полученным обратно имуществом, арендатор вправе направить претензию в адрес собственника помещения.

Примеры из судебной практики

В судебной практике не однозначной позиции в защиту какой-либо из сторон. Решение судьи определяет предоставленные доказательства соответствия или нарушения законодательных норм, которыми обязан руководствоваться суд, рассматривая дела об удержании за задолженность:

  • ст. 307 ГК РФ;
  • п. 1. ст. 359 ГК РФ;
  • ст. 309-310 ГК РФ;
  • ст. 614 ГК РФ;
  • ст. 106, 110 АПК РФ.

Большое значение на принимаемое решение оказывает само содержание арендного договора, если его положения не противоречат нормам законодательства.

Со случаями из судебной практики можно ознакомиться, перейдя по ссылкам:

Частые вопросы и ответы юриста по удержанию имущества

Арендные отношения требуют досконального знания закона и принятых норм, когда возникают претензии и споры между участниками договора. Юридическая поддержка на этапе урегулирования задолженности поможет избежать встречных исков, вплоть до уголовной ответственности. Ниже представлены рекомендации юриста в наиболее частых ситуациях.

При отсутствии арендатора, покинувшего помещение без подписания акта, действуют согласно разъяснениям в Информационном письме ВАС №66. Если оборудование оставлено в помещении после завершения срока аренды, допускается удержание на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ.

Чтобы отсутствие подписанного акта не было использовано против арендодателя, юристы рекомендуют составить этот документ в одностороннем порядке, детально описав оставленное во владение имущество.

Допускается также уведомительное письмо, в котором арендатору сообщают о принятии объекта аренды вместе с имуществом в связи с уклонением от надлежащего возврата. В письме точно указывают характеристики помещения и удерживаемые вещи, которые будут находиться у собственника до погашения задолженности.

В данной ситуации следует дождаться вступления в силу судебного постановления, поскольку присутствует риск обжалования и отмены решения. Завладеть вещами и оборудованием арендатора раньше, чем решение вступит в силу, означает совершить самоуправство.

Даже если решение вступило в силу и договор считается расторгнутым, арендодатель не вправе завладевать имуществом арендатора с целью принудительного освобождения помещения. Тот факт, что арендатор игнорирует судебное предписание и продолжает пользоваться помещениями уже после расторжения соглашения, не дает оснований распоряжаться вещами, которыми продолжает пользоваться наниматель.

Единственный выход заставить нарушителя покинуть помещение – снова обратиться в суд с иском о принудительном выселении, поскольку закон рассматривает под выселением не только освобождение площади от нахождения в нем постороннего лица, но и его имущества.

Заключение

Каждый случай прекращения аренды требует внимания к юридическим деталям, особенно в ситуации взаимных претензий и несогласия. Удержание чужого имущества в рамках арендных отношений часто заканчивается встречными исками со стороны арендатора, намеренного призвать собственника к ответу за самоуправство.

Как поступить, если арендатор оставил имущество? Имеет ли право арендодатель удерживать имущество третьих лиц Арендодатель не отдает имущество арендатора.

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Статьи, комментарии, ответы на вопросы. Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 3.11. Вывод из судебной практики: Удержание арендодателем имущества арендатора, в том числе незаконное, не освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период. Статья: Как поступить, если арендатор оставил имущество? (Зуев С.) («Арсенал предпринимателя», 2015, N 7) Удерживаем имущество Формы документов.

Дисциплинировать недобросовестного арендатора могут удержание имущества и залог

Дарим чек-лист

Удержание имущества должника

Имеет ли право арендодатель удерживать имущество третьих лиц

2) Могут ли забрать квартиру в счет погашения оплаты за задолженность? Так же, существует задолженность по коммунальным платежам в размере 90 тысяч рублей. Возникает следующий вопрос: — Если я оплачу стоимость коммунальных платежей (90 тысяч рублей), сможет ли семья соседей забрать квартиру. Читать ответ » Списки домов под снос 2019: Аренда помещений: удержание имущества арендатора Вправе ли арендодатель препятствовать вывозу имущества арендатора из арендуемого помещения? В каких случаях удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды будет считаться правомерным? Как арендаторам защитить свои права в случае злоупотреблений со стороны арендодателя? Арендатор в правоотношениях с арендодателем, как правило, находится в более слабой позиции.

В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора

Главное меню

Вопрос

Договор аренды помещения содержит следующее условие: В целях надлежащего исполнения Арендатором обязательств по оплате любых платежей, причитающихся Арендодателю по Договору, при отсутствии или недостаточности денежных средств обеспечительного платежа, Арендодатель вправе, согласно статьям 329 и 359 ГК РФ, осуществить удержание любого имущества Арендатора, находящегося в Помещении. Вопрос. Соответствует ли это условие положениям ст. 359 ГК РФ.

Читать еще:  Можно ли вернуть налог с продажи квартиры

Ответ

Удержание возможно только в том случае, если об этом стороны договорились заранее, либо имущество попало к арендодателю законным способом (брошенное имуществе после расторжения договора или съезда арендатора). В Вашем случае стороны заранее согласовали такие действия.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«Арендодатель законно владеет спорным имуществом:

а) имущество поступило во владение арендодателя после того, как арендатор утратил право на помещение (постановление АС Московского округа от 12.08.2014 по делу № А40-154103/13-105-1401);

б) арендодатель не совершал противоправных действий, направленных на захват вещи (п. 14 Информационного письма № 66).*

Совокупности указанных общих и специальных условий достаточно для признания удержания имущества арендатора законным. В частности, судебная практика отмечает, что уведомление арендатора об удержании имущества совсем не обязательно для законности удержания, если иное не предусмотрено договором (постановление ФАС Московского округа от 16.07.2014 по делу № А41-12383/13)».

Ограничение доступа арендатора в помещение не влечет право арендодателя удерживать его имущество

Из специальных условий законности удержания по прекращении договора аренды следует неминуемый вывод: удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды неправомерно, поскольку арендатор не утратил права пользования помещением, и имущество не поступило в законное владение арендодателя (п. 14 Информационного письма № 66, постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 № А40-145241/2012). Этот вывод правомерен в том случае, если договор аренды специально не предусматривает право на удержание.*

В противном случае удержание признается правомерным, если арендодатель выполнил соответствующие условия договора (постановления ФАС Уральского округа от 27.04.2010 по делу № А60-25828/2009-С12, Дальневосточного округа от 25.06.2013 по делу № А04-5921/2012).

Логика здесь следующая. Если арендодатель удерживает имущество и одновременно ограничивает доступ арендатора в помещение по правилу о встречном исполнении обязательств (п. 2 ст. 328 ГК РФ), налицо первое специальное условие правомерности удержания — законность владения:

а) имущество поступило во владение арендодателя после приостановления возможности арендатора пользоваться помещением;

б) действия арендодателя предусмотрены договором, а потому правомерны и не могут рассматриваться как направленные на захват вещи. Представляется, что шанс доказать неправомерность такого удержания у арендатора остается. Ведь в данном случае не соблюдается такое специальное условие удержания, как добровольное оставление арендатором имущества в арендованном помещении.

Если же арендодатель удерживает имущество без ограничения доступа арендатора в помещение, не соблюдается также и условие о законности владения. В результате правомерность такого удержания становится крайне хрупкой конструкцией.

Судебная практика говорит о том, что удержание имущества не равно ограничению доступа к помещению (постановление ФАС Московского округа от 27.01.2014 по делу № А40-13159/13-85-123). Поэтому даже если арендодатель в соответствии с договором ограничивает доступ арендатора в помещение, это не говорит о его праве удерживать имущество арендатора, если тот явным образом изъявляет волю на возврат этого имущества в свое владение (постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 по делу № А40-145241/12-54-911).

При нарушении арендатором платежной дисциплины арендодатель вправе осуществить удержание имущества арендатор. Такое право предусмотрено законом, но в нем не раскрываются границы его использования, что иногда приводит к убыткам арендодателя и даже к уголовному делу.

Как работает право удержания

Само по себе удержание имеет своей целью побудить арендатора погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения обязательства арендодатель вправе реализовать имущество с публичных торгов.

Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет только в случае прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.

В случае же завладения имуществом в период действия договора аренды речь может идти о его захвате, следовательно, право удержания не может быть применено. О незаконности удержания также свидетельствуют действия арендодателя по опечатыванию арендуемых помещений и воспрепятствованию допуска работников арендатора в помещение.

К сожалению, такая позиция приводит к лишению собственника оперативных мер реагирования: ему сначала надо отправить уведомление о расторжении договора, после получения которого, арендатор незамедлительно вывезет свое имущество.

Убытки арендодателя при удержании имущества арендатора

При попытке использовать право удержания арендодатель может понести финансовые потери в виде убытков.

Если арендодатель вывозит имущество арендатора на склад под ответственное хранение, но в нарушение порядка применения права удержания, то арендатор вправе взыскать в качестве убытков транспортные расходы. Кроме того, арендодатель может понести ответственность за порчу или повреждение имущества, удержание которого он осуществлял.

Хитрости арендатора

Арендодателю также необходимо учитывать возможные хитрости со стороны арендатора, который может смоделировать ситуацию принадлежности имущества третьему лицу. В этом случае арендодатель должен учитывать момент возникновения права на это имущество у третьего лица. Конечно, речь может идти только о ситуации оставления имущества после прекращения договора.

Но по общему правилу, закрепленному в законе арендодатель вправе удерживать имущество, несмотря на то, что после того, как это имущество поступило во владение арендодателя, права на нее приобретены третьим лицом. Если арендатор докажет принадлежность имущества иному лицу, то арендодатель вынужден будет отдать это имущество.

Уголовное дело

И самое интересное может ожидать арендодателя в ситуации, когда арендатор попробует инициировать процесс возбуждения уголовного дела по статье о самоуправстве.

Арендодатель в действительности может быть привлечен к уголовной ответственности за удержание имущества арендатора. Но в большинстве своем органы внутренних дел приходят к мнению, что между арендатором и арендодателем имеется хозяйственный спор.

Не привлечение к уголовной ответственности за самоуправство возможно только в случае удержания имущества после прекращения договора аренды и оставлении его в арендуемом помещении.

При совершении попыток удержания в период действия договора арендодатель должен учитывать, что привлечение к уголовной ответственности по статье о самоуправстве возможно в случае причинения существенного вреда арендатору. Осуществляя удержание имущества, арендодатель обязан позаботиться о его сохранности.

Подводя итог, можно сказать, что арендодателю необходимо изначально формировать выгодные для себя договорные условия, в том числе условия о внесудебном расторжении договора, а также условия об обеспечительном платеже. При удержании имущества необходимо обеспечить его сохранение.

Удержание имущества в счет неоплаченного долга — возможно? Что делать в ситуации, когда имущество удерживает арендодатель или того хуже, третье лицо, никак не связанное с вами обязательством? Подобная ситуация часто встречается не только в предпринимательской деятельности, но и в обычной жизни при , например, квартиры.

Имеет ли право кредитор осуществлять удержание чужого имущества?

Имеет, но только при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже и которые я выделила исходя из судебной практики.

  1. Удерживаемое имущество оказалось во владении арендодателя на законном основании (т.е. по договору аренды арендатор завез имущество в помещение и арендодатель самостоятельно не принимал никаких мер к захвату имущества — не перевозил, не передавал третьим лицам и т.п.). Данное условие следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Таким образом, не может удерживать имущество лицо, не являющееся арендодателем для собственника имущества — речь идет о договоре субаренды, когда первый арендодатель удерживает имущество не в чем невиновного субарендатора за долги посредника — арендатора. Субарендатор вовремя оплачивал свою аренду, а арендатор платежи не вносил арендодателю, что привело к удержанию имущества.
  2. Возможность удержания вещи не может быть следствием ее захвата помимо воли должника (данное условие вытекает из первого) — здесь, думаю, все понятно что означает фраза «помимо воли»
  3. Собственник удерживаемого имущества является должником лица, которое удерживает имущество.
  4. Должно быть подтверждение долга, в обеспечение которого удерживается имущество, а еще лучше — судебный процесс или решение суда.

При наличии всех указанных условий арендодатель вполне может осуществлять удержание имущества должника в качестве внесения арендной платы, а при не погашении долга — реализовать имущество и покрыть свои расходы за счет его стоимости.

При самовольном незаконном удержании имущества для его возврата собственнику имущества нужно обращаться сначала с претензией к захватчику, а потом уж в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения а также взыскании

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector