Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Садовый участок не приватизирован что делать

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

  1. Обзоры материалов СМИ

ВС пояснил, когда можно не платить взносы в садовое товарищество

Покупатели участка или индивидуального жилого дома не обязаны сразу оплачивать взносы в ТСН: сам по себе факт приобретения недвижимости не делает их автоматически членами товарищества и пользователями общего имущества, разъясняет Верховный суд (ВС) РФ.

Он отметил, что право собирать с собственников плату возникает только в случае выполнения товариществами целого ряда прописанных в законах условий, а самовольно требовать деньги они права не имеют.

До высшей инстанции дошёл спор подмосковного ТСН, которое требовало взыскать деньги с собственницы двух земельных участков на его территории. Примечательно, что ответчица не являлась членом товарищества и, по сути, участками не пользовалась. Тем не менее истец решил, что раз собственница в течение двух лет не платила взносы за пользование общим имуществом, значит, имел место факт неосновательного обогащения. Также ТСН настаивало на взыскании процентов за пользование чужими денежными средствам.

В обоснование своих претензий заявитель ссылался на решение общего собрания собственников, которым утверждена смета расходов и определён размер ежемесячных взносов за участки без построек и с инфраструктурой. По его мнению, тот факт, что участок ответчицы «голый», не является основанием для освобождения от уплаты.

Суд первой инстанции удовлетворил требования частично, а апелляция с его решением согласилась.

Суды сослались на нормы действовавшего на тот момент Федерального закона от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»: отсутствие договора между товариществом и ответчиком, а также неиспользование земельных участков не влияет на отношения собственника земельного участка, расположенного на территории товарищества, с этим товариществом и не может служить основанием для освобождения от установленной законом обязанности участвовать в содержании имущества общего пользования.

ВС с такой позицией не согласился.

Товарищества и закон

Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если они находятся на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома (пункт 2 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса), напоминает ВС.

При этом решение о создании товарищества принимается по соглашению всех собственников домов, указывает высшая инстанция.

«Из приведённых положений законодательства следует, что при создании собственниками нескольких расположенных близко жилых домов товарищества собственников жилья необходимо соблюдение совокупности условий: наличие общей границы, а также нахождение в пределах этой границы сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого дома.

Таким образом, для применения приведённых выше норм необходимо установление объективных обстоятельств в виде единства территории и обслуживающей эту территорию инфраструктуры», — поясняет ВС.

Он напоминает, что закон от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не содержит понятия «общая граница земельных участков».

Но разъяснения по этому вопросу давал Минстрой в письме от 1 августа 2016 года №24192-0Д/04: под общей границей земельных участков понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.

ВС также напомнил позицию Конституционного суда РФ по этому вопросу: отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками (постановление от 10 ноября 2016 года №23-П).

«Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. С учётом принадлежности большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам права на них подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации», — цитирует ВС мнение КС.

Таким образом, государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры — инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д. — завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости, отмечает Верховный суд.

Закон позволяет ТСН представлять интересы собственников, но в таком случае товарищество представляет в регистрирующий орган соответствующие правоустанавливающие документы, являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

При этом, согласно нормам законодательства, в собственности созданного собственниками индивидуальных жилых домов товарищества может находиться не только недвижимое, но и движимое имущество.

«Следовательно, если стороной сделки по созданию или приобретению объектов обслуживающей жилые дома инфраструктуры в интересах домовладельцев выступает товарищество собственников жилья, оно же и указывается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника имущества общего пользования», — поясняет ВС.

Верховный суд РФ указал на целый ряд ошибок, допущенных при рассмотрении данного спора. Во-первых, суд не установил, действительно ли смежные земельные участки ответчика расположены в границах территории ведения истца, а также является ли то имущество, бремя по содержанию и обслуживанию которого несло ТСН, имуществом общего пользования товарищества. Также суды не установили наличие элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания одновременно земельных участков членов ТСН и земельных участков ответчика.

Кроме того, нижестоящие инстанции не определили гражданско-правовое сообщество, создавшее ТСН или поручившее ему управление общим имуществом, не установили рамки территории этого сообщества и не установили объективные обстоятельства, позволяющие отнести определенные земельные участки к этой территории, в том числе не установлены смежность каких-либо границ, наличие зарегистрированных прав на объекты общей инфраструктуры, равно как и сам факт пользования заявителем такими объектами.

При рассмотрении дела ответчик указывала, что коттеджный посёлок «Онтарио» является условным названием, данная совокупность земельных участков и объектов недвижимости не являлась и не является ни населённым пунктом, ни садовым, дачным либо огородническим товариществом, объединённым одной территорией, напоминает ВС.

При этом, по утверждению ответчика, ТСН было создано за пять лет до проведения собрания о выборе способа управления, его членами являлись пять человек, связанные семейными и личными отношениями, которые позднее также между собой провели собрание собственников недвижимости. Данные доводы, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом проверены не были, указал ВС.

Суды также не установили ни одного объективного обстоятельства, позволяющего отнести ответчицу как собственника земельных участков к данному ТСН.

В отсутствие этих обстоятельств включение ответчика в члены товарищества и возложение обязанности вносить средства на содержание общего имущества не основаны на законе, считает ВС.

Читать еще:  Как происходит переселение собственников из ветхого и аварийного жилья

Кроме того, положения действовавшего на тот момент закона от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ в данном споре применению не подлежали, поскольку этот закон регулировал отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, в то время как стороны подобной деятельностью не занимались.

К тому же в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 19 закона от 15 апреля 1998 года №66, которым руководствовался суд, обязанность по уплате целевых взносов лежит только на членах садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, а ответчица членом ТСН не является.

ВС счёл, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми. Он отменил и решение, и определение и отправил дело на новое рассмотрение в Люберецкий городской суд Московской области.

Как зарегистрировать дачный дом в СНТ по «дачной амнистии» в Подмосковье

В преддверии дачного сезона встает вопрос оформления летнего домика. До 1 марта 2021 года в регионе проходит упрощенная процедура регистрации таких построек – «дачная амнистия». Для разных категорий земель предлагают разные условия. Какие сооружения можно зарегистрировать в СНТ, читайте в материале портала mosreg.ru.

Действие «дачной амнистии»

«Дачная амнистия» распространяется на постройки, возведенные на участках садовых некоммерческих товариществ (СНТ) без разрешительных документов. До марта 2021 года собственник земли имеет право поставить сооружение на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

Виды земель

Под действие «дачной амнистии» подходят не все виды разрешенного использования земель. Зарегистрировать постройки в упрощенном порядке могут владельцы садовых земельных участков.

Узнать вид разрешенного использования можно из правоустанавливающих документов на землю. При этом формулировки «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» считаются равнозначными. Такие земли предназначены для отдыха граждан и выращивания сельхозкультур для собственных нужд.

Амнистия не распространяется на земли с разрешенным видом использования «садоводство». На таких участках предусмотрено только сельскохозяйственное производство многолетних культур.

Какие объекты можно зарегистрировать

По упрощенной процедуре до 1 марта 2021 года можно зарегистрировать либо уже построенные конструкции, либо те, строительство которых начато до 4 августа 2018 года без разрешительных документов. В СНТ допустимы садовый домик, индивидуальный жилой дом, хозяйственные постройки или гараж.

При этом высота жилого дом не может быть выше 20 метров и в нем не должно быть больше трех этажей. Жилые комнаты должны быть отделены от бытовых помещений, и в них должна поддерживаться температура +18 градусов круглый год. В зданиях, регистрируемых по «дачной амнистии», недопустимо разделение квартиры.

Упрощенный порядок регистрации

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

Регистрация дома по упрощенному порядку проходит на основании декларации, технического плана объекта, правоустанавливающего документа на участок.

Декларацию об объекте недвижимости собственник земли заполняет самостоятельно. Можно использовать проектную документацию, если таковая имеется. Форма декларации есть на сайте Росреестра.

Технический план нужен для внесения постройки в кадастр и постановки ее на учет. За оформлением техплана нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он выезжает на участок, производит замеры и геодезические расчеты.

Если земельный участок уже зарегистрирован, потребуются правоустанавливающие документы на него: договоры дарения или купли-продажи, свидетельство о наследстве, акты органа власти, решение суда.

Собранный пакет подается в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Если дом соответствует требованиям, после проверки собственник получит электронную выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую постановку на кадастровый учет.

После 1 марта 2021 года регистрация домов и строений на всех видах земель потребует подачу уведомлений о начале и завершении строительства.

Зачем регистрировать постройки

Новый дом культуры построят в Богородском городском округе

Собственность, зарегистрированная в установленном порядке, находится под охраной государства. Кроме того, если владелец участка захочет продать или передать дачу по наследству, он сможет провести сделку без ограничений.

К «несуществующему» дому нельзя провести газ и воду. Это необходимо для признания садового дома жилым – в нем должны быть стационарные системы отопления, освещения, водоснабжения, канализации. Если дом относится к жилому фонду, то в нем можно прописаться.

Незарегистрированная недвижимость может быть признана самовольной постройкой – такую конструкцию, вероятно, придется снести.

Налог на имущество

Российские денежные купюры

Владельцам жилых домов полагается налоговый вычет в размере 50 квадратных метров. Если площадь дома и хозяйственных построек менее 50 квадратных метров, налог не начисляется. Если площадь больше, облагаются налогом метры, которые останутся после вычета льготных 50 метров. Ставка составит 0,1% от кадастровой стоимости для СНТ.

Куда обращаться

Второй консультационный центр МОБТИ открыли в Красногоске

Источник: ©, пресс-служба администрации городского округа Красногорск

Подробнее узнать о действии «дачной амнистии» можно в консультационных центрах областного БТИ или МФЦ.

Телефон горячей линии Московского областного БТИ +7 (498) 568-88-88.

Можно ли заставить собственника заброшенного земельного участка привести его в надлежащее состояние?

Сегодня в России, наверное, нет ни одного садового некоммерческого товарищества (далее — СНТ), в котором не было бы заброшенных земельных участков. Судьба у них разная, чаще горькая. Но это не значит, что за ними не нужно ухаживать. Ведь на заброшенных участках вырастает пожароопасная поросль или, еще хуже, возникает стихийная свалка. Председатели СНТ пытаются исправить ситуацию, пишут письма нерадивым членам товарищества с требованиями навести порядок на участке, однако те игнорируют их. Что же может сделать СНТ для того, чтобы понудить собственников ухаживать за землей? На самом деле многое — от понуждения привести участок в надлежащее состояние до изъятия участка и лишения прав собственности. Давайте разберемся, на какую статью Земельного кодекса РФ они могут сослаться.

В соответствии со ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено кодексом и федеральными законами.

В статье 42 Земельного кодекса установлены обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков. При осуществлении своих прав вышеобозначенные лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, включая меры пожарной безопасности; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 13 Земельного кодекса РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия.

Читать еще:  Нужно ли согласие отца на выезд ребёнка за границу

Таким образом, в силу вышеобозначенных норм Земельного кодекса РФ, лицо, полагающее, что его права и интересы нарушены собственником земельного участка, допустившим ненадлежащее его содержание, вправе обратиться в суд с исковым заявлением об обязании этого собственника устранить нарушение (например: вывезти мусор, покосить траву или выкорчевать сорную растительность и т.д.).

Судебной практики по такого рода спорам еще очень мало, но потихоньку она начинает формироваться.

Мы нашли конкретное дело (см. ниже), разрешая которое суд занял позицию СНТ и лишил нерадивых собственников прав собственности членов СНТ на их земельные участки.

Обратите внимание, что исключение нерадивого члена товарищества из СНТ не влечет за собой автоматического изъятия у него земли. Поскольку в силу ст. 64 Земельного кодекса РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Некоторые горе-собственники пытаюся, отстаивая свои права, ссылаться на то, что якобы требование о возложении на них обязанности привести земельный участок в соответствие с его целевым назначением является запретом на использование земли, однако суды с этим не согласны (см., например, Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 29.11.2017 по делу № 33-7833/2017). В этом решении суд пришел к выводу, что предъявление такого иска не противоречит положениям ст. 12 ГК РФ и вышеприведенным нормам земельного законодательства.

Отметим только, что согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Окончательное же решение по делу может быть вынесено только судом.

Дачное некоммерческое товарищество (далее — ДНТ) обратилось в суд с иском к нескольким своим членам о признании их земельных участков бесхозяйными, прекращении права собственности на них, изъятии земельных участков. Иск мотивирован тем, что решением районного суда было признано право в общей долевой собственности по 1/531 доли за каждым членом ДНТ на земельный участок. Ответчики бросили свои участки, не используют их свыше пяти лет, не оплачивают членские взносы, не участвуют в собраниях. Участки заброшены, заросли травой, захламлены мусором, что создает пожароопасную обстановку.

В судебном заседании председатель ДНТ рассказал, что ДНТ создано в 1978 г. Со временем в нем возникло много брошенных участков, которые заросли бурьяном и создают пожароопасную обстановку. Поступают жалобы. ДНТ вызывает собственников дачных участков, разъясняет, что у них есть возможность продать участки. Поскольку решением суда за членами ДНТ было признано право на 1/531 доли в общей долевой собственности, то самостоятельно изъять участки ДНТ не может. Ответчикам по почте заказными письмами направлялись уведомления о необходимости использовать участок по назначению и о том, что в случае непринятия мер участок может быть признан брошенным и изъят в судебном порядке.

Несколько членов ДНТ признали иск, некоторые не явились в суд. Некоторые иск не признали.

После рассмотрения материалов дела иск был удовлетворен частично. В отношении здравствующих членов ДНТ суд вынес решение о прекращении права собственности на земельные участки и об изъятии. В отношении умерших указал, что ДНТ вправе обратиться в суд с иском к наследникам. Вынося такое решение, суд руководствовался тем, что согласно подп. 2 ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относится прием в члены такого объединения и исключение из его членов. Таким образом, действующим законодательством ДНТ не наделено правом принимать решения об изъятии земельных участков, а исключение из членов товарищества не влечет за собой прекращение права пользования земельным участком.

Частью 2 ст. 47 указанного Закона установлено, что садовод, огородник или дачник может быть лишен прав собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования либо аренды земельного участка за умышленные или систематические нарушения, предусмотренные земельным законодательством.

В силу ст. 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Порядок принудительного изъятия земельного участка у собственника определен в ст. 284—286 Гражданского кодекса РФ (решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 27.07.2018 по делу № 2-370/2018).

Уступлю огород за деньги

Не будет открытием сказать, что в стране до сих пор еще много участков земли, гаражей автолюбителей и прочих объектов, которые так и не дождались приватизации. Строго с точки зрения закона их нельзя продать или купить, но, как говорится, если нельзя, но очень хочется, то — можно.

За последние несколько лет сложилась целая индустрия покупки-продажи таких объектов. Есть немало околоюридических контор и отдельных граждан, которые расскажут и покажут, как покупаются неприватизированные объекты. К примеру, когда передача права на участок оформляется как купля-продажа. Скажем сразу: способ это нередкий, но рискованный для продавца. И в нашем случае он завершился типично — в зале судебного заседания.

Наша история началась с того, что некая гражданка продала свой участок таким способом — путем смены членства в садовом товариществе. В итоге суд оставил ее и без земли, и без денег.

Но Верховный суд не согласился с таким решением. Владеть недвижимостью можно не только на праве собственности, но и в других формах, которые остались еще cо времен Советского Союза. Например, владеть на праве бессрочного пользования. Неприватизированными могут быть, например, земельные участки в садовых товариществах, гаражи в гаражно-строительных кооперативах. Продать такое имущество крайне проблематично. Но продать хочется, и на выручку идут всевозможные сомнительные схемы, когда член товарищества или кооператива выходит из него и ставит на свое место другого. Естественно, это делается небезвозмездно.

В зоне риска при подобной сделке оказываются обе стороны, хотя покупатель рискует больше, так как он зависит от собрания ГСК, СНТ или их председателей, хотя они не участвовали в сделке купли-продажи.

Наша история началась с иска одной гражданки к другой. Истица потребовала, чтобы ответчица вернула ей 7 тысяч долларов, которые она заплатила за участок. Ответчица была членом садового товарищества и отдала покупательнице право пользования земельным участком с возможностью его приватизировать. Ответчица получила оплату и вышла из членов товарищества, а истица в него вступила.

Но в покупке дама очень быстро разочаровалась и захотела вернуть назад немалую сумму, но у нее ничего не получилось. В иске в суд покупательница просила вернуть деньги. На заседании гражданка объяснила, что продавщица соток не имела права продавать участок, потому что он не был оформлен в собственность. Да и участок не имеет границ, не размежеван, не поставлен на кадастровый учет. И вообще — его площадь оказалась куда меньше той, о которой договаривались.

Читать еще:  Может ли иностранный гражданин наследовать земельный участок

Поэтому, по мнению истицы, договор купли-продажи надо признать незаключенным, а ей вернуть все деньги. Ответчица с требованием не согласилась и принесла в суд встречный иск. Она просила суд признать сделку договором о передаче прав и обязанностей члена СНТ. По словам ответчицы, покупательница прекрасно знала, что участок не находится в собственности.

Первая инстанция отклонила оба иска, но городской суд согласился с истицей. Он заявил, что продавщица не была собственницей и по этой причине распоряжаться участком не могла. Поэтому она должна вернуть полученные деньги. Апелляция заявила, что продавщица вышла из товарищества, а покупательница к нему присоединилась. Но это правоотношения товарищества с его членами, не имеющие отношения к сделке купли-продажи.

Ответчица продолжала настаивать, что истица знала о статусе участка, но апелляция решила, что это не имеет правового значения. Что касается встречного иска, то отказ по нему апелляция оставила в силе, потому что он не обжаловался.

Совсем иначе рассудил Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала следующее: чтобы понять, что за договор был заключен, надо оценить его суть, а не форму. А еще надо обратить внимание на поведение участников сделки. В нашем случае они вели себя согласованно: одна вышла из СНТ, другая в него вступила. Покупательница не только получила в пользование участок, но и начала процесс его приватизации. Поэтому вторая инстанция должна была понять, что хотели истица с ответчицей и отвечает ли заключенный договор обыч­ной практике в таких ситуациях.

Кстати, Верховный суд не согласился с городским судом, который отказался рассматривать встречный иск, ведь по сути это были возражения на первоначальные требования.
«Взыскивая с продавщицы полученные деньги, апелляция фактически оставила ее и без участка, и без денег. А покупательница получила и то и это», — подчеркнул в своем решении ВС и велел спор пересмотреть по новой.

Сайт Верховного суда РФ. Определение ВС № 117-КГ18-51.

ВС оценил продажу неприватизированной земли

Владеть недвижимостью можно не только по праву собственности, но и в других архаичных формах, которые «достались» от Советского Союза. Например, по праву бессрочного пользования. Не приватизированы могут быть, например, земельные участки в садовых некоммерческих товариществах (СНТ), гаражи в гаражно-строительных кооперативах (ГСК). Продать подобное имущество сложно, ведь юридически оно исключено из нормального товарооборота, говорит руководитель практики имущественных и обязательственных отношений НЮС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг. × Галина Гамбург. Гражданам приходится изобретать рискованные схемы, чтобы его продать, делится юрист. По ее словам, обычно больше всего рискует покупатель, ведь он зависит от собрания ГСК, СНТ или их председателей, хотя они не принимали участия в сделке.

Часто бывает, что после покупки «конкретного» участка человек узнает на собрании членов СНТ, что ему выделили худшую землю «над оврагом». Об этом, конечно, договоренности не было. Но способов защитить права тут не так много.

Как разрешать дело с нестандартной схемой «продажи», объяснил Верховный суд в одном из недавних дел. В нем Ольга Бузакова* требовала, чтобы Алина Щербак* вернула ей $7000, выплаченные по договору купли-продажи земли. На самом деле ответчица была членом СНТ в Севастополе и передала Бузаковой право пользования земельным участком с возможностью его приватизировать. Щербак получила оплату и вышла из членов товарищества, а Бузакова туда вступила.

Но затем покупательница подала иск о возврате полученных денег. Она указала, что Щербак не могла продавать участок, потому что он не был оформлен в собственность. Сама земля не имеет границ, не размежевана, не поставлена на кадастровый учет, ее площадь меньше оговоренной. Все это, по мнению Бузаковой, говорит о том, что договор купли-продажи не был заключён, а значит, $7000 надо вернуть. Щербак не была с этим согласна. Она ответила встречным иском и просила признать сделку договором о передаче прав и обязанностей члена СНТ. Как утверждала Щербак, покупательница прекрасно знала, что участок не находится в собственности.

Первая инстанция отклонила оба иска, но Севастопольский городской суд принял решение в пользу Бузаковой (определение № 33-1447/2018). Щербак не была собственницей участка, а значит, не могла им распоряжаться. Поэтому она должна вернуть полученные деньги, решила «тройка» под председательством Любови Володиной. По ее мнению, безразлично, что Щербак вышла из СНТ, а Бузакова к нему присоединилась, потому что это правоотношения товарищества с его членами и они не имеют отношения к сделке купли-продажи. Ответчица продолжала настаивать, что истица знала о статусе участка, но апелляция решила, что это не имеет правового значения. Что касается встречного иска, то отказ по нему апелляция оставила в силе, потому что он не обжаловался.

Оставили продавца и без денег, и без участка

Иного мнения оказался Верховный суд. Чтобы понять, что за договор был заключён, надо оценить его суть, а не форму, а также обратить внимание на поведение участников. Здесь они вели себя согласованно: одна вышла из СНТ, другая в него вступила. Бузакова не только получила в пользование участок, но и начала его приватизацию. Поэтому вторая инстанция должна была выявить, что хотели истица с ответчицей и отвечает ли заключенный договор обычной практике в таких ситуациях. Коллегия ВС под председательством Вячеслава Горшкова также раскритиковала горсуд за отказ рассматривать встречный иск, ведь, по сути, это были возражения на первоначальные требования.

«Взыскивая с Щербак полученные деньги, апелляция фактически оставила ее и без участка, и без денег. А Бузакова получила и то, и это», – определение ВС № 117-КГ18-51.

По мнению Гамбург из «Амулекса», Щербак вела себя добросовестно и Бузакова исполняла соглашение, поэтому не может противоречить сама себе и требовать признать его недействительным (принцип эстоппель). А у старшего партнера АБ Яблоков и партнеры Яблоков и партнеры Региональный рейтинг. × Ярослава Самородова сложилось впечатление, что вопрос об отсутствии купли-продажи затмил другие аспекты дела. Например, необходимость «вернуть» продавцу его права на участок. Суды общей юрисдикции обычно отказывают в подобных исках, чтобы другим «неповадно было», делится Гамбург. Но есть и другой путь – защитить права продавцов в сложных ситуациях, на что и указал Верховный суд, заключает юрист.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector