Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продать часть квартиры без согласия второго собственника

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Что говорит законодательство?

Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право покупки и способы его обойти

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке. Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу. Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Продажа без согласия родственников (совладельцев)

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Реализация без согласия несовершеннолетних детей

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки. Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

Продажа второму собственнику

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Реализация доли в приватизированной недвижимости

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Совершение сделки совместно с остальными собственниками

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже: образец

Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

Данное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

Налоги

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Нотариальное удостоверение

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Официальная регистрация покупки – продажи доли

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста. Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Краткие ответы на популярные вопросы родителей

Решили продать квартиру. С чего начать?

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

  • сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
  • данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
  • сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.
Читать еще:  Как сделать снилс через интернет

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию. В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано. Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Чем больше собственников в квартире, тем сложнее прийти к согласию. Особенно если все они проживают под одной крышей. Интересы совладельцев не всегда совпадают, а зачастую находятся «на ножах». Бывает, что один собственник хочет продать долю в квартире, а другие всячески этому мешают. Или не горят желанием сами ее выкупать.

Жаркие споры оттягивают процедуру и поиск нужного покупателя. Что делать в такой ситуации? Нужно ли вообще обращать внимание на мнение других собственников? Сразу скажем, что обойти закон не получится – зато можно прибегнуть к действенному способу. О том, что это за способ и как его применить на практике, читайте в статье.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Режим общей долевой собственности означает, что жилье принадлежит нескольким людям. Они являются сособственниками по отношению друг к другу. За каждым из них закреплена определенная доля (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Заинтересованное лицо из числа собственников вправе продать такую долю. Однако ему нужно действовать с учетом интересов остальных дольщиков. Если они не согласны со сделкой, нужно оценить ситуацию.

Что понимается под согласием?

  • Согласие/несогласие на продажу доли – не применяется, поскольку правом на отчуждение доли обладает только собственник (или его представитель – по доверенности). Остальные не вправе чинить ему в этом препятствие (захотел – продал).
  • Согласие/несогласие на покупку доли – одна из привилегий долевых собственников в рамках преимущественного права на выкуп – по одной цене и условиях (ст. 250 ГК РФ). Первыми покупателями выступают текущие владельцы, а не третьи лица (не собственники). Если они откажутся от предложения или не ответят в 30-дневный срок – преимущественное право будет утрачено; продавец может искать потенциального клиента на стороне.
Читать еще:  Трудовые права несовершеннолетних по российскому законодательству

Совладельцы не вправе запретить продажу доли в квартире, поэтому их согласия не учитываются. Единственное, о чем не следует забывать – своевременное и должное уведомление о готовящейся сделке.

Стоит ли заменять продажу дарением?

Бытует мнение, что «дарение вместо купли-продажи» поможет обойти преимущественное право покупки со стороны других сособственников. Якобы не нужно отправлять им извещения. Можно подарить часть доли потенциальному покупателю, а затем продать ему же оставшуюся часть. Порой эту сделку советуют сами юристы на форумах. Стоит ли к ней прибегать и чем это грозит?

Однозначно не стоит, и тому есть ряд объяснений:

Во-первых, отсутствие гарантий по оплате – «одаряемый» может отказаться передавать вам деньги. Доказать, что по факту вы не подарили, а продали ему долю – сложно. Чаще продавец остаётся с носом, а хитрый получатель дара – с долей в квартире и правами собственника.

Во-вторых, отказ выкупать оставшуюся долю – случается и такое, что, став новым совладельцем квартиры, человек попросту отказывался от выкупа доли «дарителя». Ему было достаточно дарения минимальной доли, да еще и совершенно бесплатно.

В-третьих, и самое главное, риск оспаривания сделки. Если совладельцы узнают, что никакого дарения не было, они могут подать в суд и признать операцию притворной (ст. 170 ГК РФ). Проще говоря, «прикрытие» продажи дарением – что в корне противоречит законодательству. Ущерб от фиктивной сделки придется оплачивать нерадивому продавцу.

Даже если совладельцы против продажи доли квартиры, это не повод прибегать к «серым» схемам с дарением. Куда проще следовать алгоритму продажи с соблюдением норм статьи 250 ГК РФ – об этом далее.

Сомневаетесь, какой вариант выбрать — тогда читайте «Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире?»

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2021 году

Нам часто поступают вопросы от собственников. Прежде чем описывать процедуру, разберем одну из проблем.

Здравствуйте. Мы имеем в долевой собственности 2-комнатную квартиру. Мне принадлежит 9/10 части квартиры, хочу продать жилье целиком и купить дом в сельской местности. Но мне мешает владелец меньшей доли – ему принадлежит 1/10 часть, и он категорически против продажи с моей стороны. Можно ли продать свою долю без согласия второго дольщика?

Ответ юриста:

Добрый день. При отчуждении долей вам нужно считаться с мнением остальных совладельцев. Но не в плане разрешения на продажу, а в смысле преимущественного права выкупа. Если сосед по квартире не хочет выкупать вашу долю, вы можете продать ее на рынке недвижимости любому покупателю – согласно статье 250 ГК РФ.

Если в планах продажа всей квартиры, а сособственник не дает согласия – сделка не состоится. Единственный вариант – признать 1/10 долю соседа незначительной через суд. Основания: отсутствие интереса, не проживание в квартире, невозможность выдела в натуре (комнате). Даже если совладелец не согласен и у него есть иное жилье, суд встанет на вашу сторону. Объединив вашу долю с долей сособственника, вы сможете продать квартиру целиком.

Пошаговая инструкция

Алгоритм продажи квартирной доли без одобрения остальных собственников не отличается от обычной процедуры. Воспрепятствовать продаже доли никто не может. Напомним, что совладельцы имеют юридическое право первыми выкупить долю – заметим, право, а не обязанность. Отказ или согласие роли не играют – продавец в любом случае сможет реализовать свою долю.

Этапы пошаговой инструкции:

Шаг 1. Подготовка

Первый этап – рассылка уведомлений в адрес совладельцев. Извещения можно направить самостоятельно, а можно через нотариуса. Далее, останется ждать ответов. Если их не последовало в течение 30 дней – можно приступать к поиску стороннего приобретателя.

Шаг 2. Составление договора

Второй этап – оформление договоренностей с выбранным кандидатом. Стороны заключают сделку в присутствии нотариуса (обязательное условие при отчуждении долей в общем праве – с 2016 года). Нотариус сам предлагает и заполняет проект договора купли-продажи (ДКП). Участникам останется ознакомиться с содержанием и проставить подписи. Впрочем, можно заказать проект договора у юристов.

Шаг 3. Оформление в Росреестре

Третий этап – регистрация перехода права собственности в МФЦ или Росреестре. Формально ДКП ни о чем не говорит. Право владения перейдет к покупателю только после регистрации в ФКП «Росреестра». Отправкой документов в нужный орган занимается нотариус (нововведение с 1 февраля 2019 года). По итогам оформления покупатель получит электронную/бумажную выписку из ЕГРН, а продавец утратит права на долю квартиры.

Шаг 4. Финансовые расчеты

Завершающий этап – расчеты с продавцом. Ограничений не имеется – желательно проводить платёж через депозит нотариуса или банковскую ячейку. Оформление расчета происходит в письменной форме – продавец составляет расписку о получении денежных средств.

Какие нужны документы?

Юридические сделки совершаются при необходимых документах. От участников потребуют предоставить копии и подтвердить их оригиналом (подлинником).

Подготовьте следующий пакет с документами:

Об уведомлении совладельцев

  • свидетельство о вручении/невручении письма – выдается нотариусом при обращении за его услугами;
  • телеграмма или уведомление о доставке извещений по адресу сособственников + опись вложений ценного письма.

Основные

  • копии паспортов – продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на долю квартиры – выдаются Росреестром по факту обращения;
  • выписка из ЕГРН – о характеристиках жилого помещения;
  • копия выписки из ЕИРЦ – об отсутствии долгов по квартплате;
  • копия выписки из домовой книги – о количестве жильцов квартиры;
  • договор купли-продажи – три экземпляра (один останется в ФКП «Росреестра»).

Вместе с тем потребуются и квитанции об оплате госпошлин + УПиТХ (см. ниже). Остальные документы – по требованию нотариуса или уполномоченного в регистрации органа.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Сколько займет?

Желание побыстрее провернуть сделку наталкивается на минимальные сроки. Быстро завершить куплю-продажу, увы, не получится.

  • уведомление других совладельцев о продаже квартирной доли – 30 дней или до первого согласия на приобретение;
  • 1-2 недели – дополнительный срок ожидания ответов, на случай если письмо еще в пути и не дошло до продавца;
  • оформление договора – в течение суток;
  • пересылка электронных документов в Росреестр нотариусом – 1 рабочий день или 2 дня (при отправке бумажных экземпляров);
  • внесение изменений в реестр недвижимости – 3 дня;

Расчеты с продавцом – по договоренности сторон, обычно в течение 1-7 дней.

Стоимость, расходы и налоги

Отчуждение доли через продажу считается затратной сделкой. Преимущественно за счет оплаты услуг нотариуса.

Во сколько обойдется сделка:

  • нотариальная госпошлина – 0,5% от стоимости ДКП, но в рамках от 300 до 20 000 рублей;
  • вспомогательные услуги (УПТХ) – индивидуально (например, по Санкт-Петербургу суммы доходят до 4 800 рублей за одну операцию с жильем);
  • выписка из ЕГРН о характеристиках на объект – 400 рублей (оплачивает продавец);
  • от 80 до 300 рублей + УПТХ – за удостоверение и отправку уведомлений через нотариуса.

О том, кто оплачивает расходы нужно договориться заранее. Чтобы закрепить договоренности, их включают в предварительный или основной ДКП. Если верить практике, обычно расходы ложатся на покупателя.

Отдельная строка расходов для продавца – подоходный налог от сделки с недвижимостью. Размер НДФЛ – 13% от полученной прибыли (денег от покупателя). Правда, налога можно избежать – например, если доля находилась в собственности свыше 3(5) лет или была продана дешевле, чем куплена. Подробности вы найдете в статье «Налог с продажи доли в квартире».

Покупатель вправе рассчитывать на льготы от приобретения недвижимости – об этом читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов».

Можно ли заставить сособственника дать согласие на продажу доли?

Заключение сделки с одним из совладельцев гораздо выгоднее поиска покупателя из чужих людей. Да и собственникам лучше выкупить долю, чем уживаться в квартире с новым правообладателем. Правда, на практике с этим возникают сложности. Можно ли как-то повлиять на совладельца, который против продажи вашей доли?

Один из вариантов обойти преимущественное право – подать иск о принудительном выкупе доли. Ответчиком выступает несогласный совладелец. Но для этого у него должна быть незначительная доля жилплощади (например, 1/22 или 1/100 часть). Если суд признает малозначительность части квартиры, истец сможет выкупить ее по кадастровой стоимости (ст. 252 ГК РФ). Ответчик, в свою очередь, выйдет из состава сособственников и его права в отношение квартиры исчезнут.

Данный способ подойдет в случае с двумя правообладателями, один из которых продавец и обладатель большей доли, а второй – чинит препятствия в продаже. Если стать собственником всей квартиры, можно продать ее гораздо выгоднее. Отчуждение долей по отдельности – не очень выгодное и сложное мероприятие.

Читать еще:  Как получить снилс для ребенка в мфц

Сложности и проблемы

Конфликтные совладельцы мешают сделкам с долями, а в ряде случае и вовсе вынуждают от них отказаться.

Почему так сложно продавать доли без согласия других сособственников?

  1. Уклонение от извещения о продаже – наиболее частая проблема, с которой сталкивается 40% продавцов. Совладелец может намеренно не получать уведомления, менять место жительства, давать неоднозначные ответы.

  1. Ложное согласие на покупку – практикуется с целью оттянуть продажу и сыграть на нервах продавца.

  1. Отсутствие сведения о месте проживания собственника – необязательно по его вине, возможно в силу жизненных обстоятельств (срочный переезд, лечение, обучение, командировка). Тем не менее, совладелец не получает извещения о продаже – фактически это является нарушением.

Несогласие с продажей доли в квартире никак не влияет на будущую сделку. От продавца требуется разослать оповещения о своих намерениях. Если никто из дольщиков не даст согласия, можно приступать к поиску кандидатов в интернете, по объявлениям, через знакомых, риелторов и др.

О том, можно ли и как продать долю квартиры при несогласии второго собственника – смотрите в видео:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(495)128-69-80
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)509-13-65

Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Долевая собственность — имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности. Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за ее содержание.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.

При каких условиях можно выделить доли?

Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования. Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.

Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.

По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.

При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом, вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.

Особенности продажи долевой собственности

Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на
стороне продавца будут выступать все собственники. Кроме того, все они имеют
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде. При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства. Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в договоре прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector