Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок продажи доли в квартире второму собственнику

Как продать долю в ООО

В бизнесе случаются ситуации, когда владельцам ООО требуется закрыть уже действующую компанию по различным причинам. Тогда перед учредителями возникает выбор: начать ликвидацию фирмы или продать свою часть доли. Для потенциального покупателя выгода сделки очевидна — он получает готовую компанию, имеющую пакет необходимых документов, узнаваемое имя, практические наработки, контракты с поставщиками и контрагентами. Рассмотрим, как правильно продать долю в ООО. Какие нюансы процесса необходимо знать? Можно ли продать долю в уставном капитале другим лицам?

Содержание статьи:

  • 1. Общее положение
  • 2. Особенности передачи права собственности
  • 3. Процесс отчуждения доли уставного капитала
  • 4. Как продать свою часть бизнеса соучредителю?
  • 5. Продажа доли в ООО третьим лицам
  • 6. Продажа ООО единственным участником

Общее положение

Любая сделка, направленная на отчуждение права собственности в долевом владении уставного капитала (УК) ООО, должна быть нотариально заверена и подписана всеми сторонами соглашения. При этом проверяются предоставленные данные и полномочия лица, подавшего заявку на продажу.

Присутствие нотариуса не требуется в следующих случаях:

  • при принудительном исключении участника общества;
  • при взыскании за долги перед кредиторами;
  • если доля выставлена на публичных торгах.

Оформить сделку можно самостоятельно при минимальных денежных расходах. Такой способ требует больше времени на подготовку документов и изучение информации, как правильно продать долю в ООО. Второй метод — воспользоваться услугами одной из специализированных компаний, обеспечивающих профессиональное сопровождение и легальность сделок. В этом случае от продавца потребуется только переслать готовые документы в соответствующие ведомства.

Особенности передачи права собственности

Владельцем общества с ограниченной ответственностью может быть одно лицо или несколько учредителей. Продажа доли совладельцем ООО существенно отличается от сделки с единственным участником:

  • В первом и втором случае решение принимает сам собственник, соучредителей при этом необходимо поставить в известность.
  • Единственный владелец может сразу продавать компанию третьим лицам. При наличии соучредителей преимущественное право на реализуемую долю в ООО переходит другим участникам общества.
  • Если фирма принадлежит одному человеку, то он может изменять цену в зависимости от спроса по своему желанию. Для совладельцев устанавливается минимальный порог стоимости доли, который может повышаться во время торга.

Описанные выше действия должны быть зафиксированы в уставе общества, который составляется на первом собрании учредителей.

Процесс отчуждения доли уставного капитала

Независимо от того, кто будет являться покупателем: другой участник ООО или третье лицо, процедура оформления права собственности части УК имеет общий порядок:

  • подготовка документов;
  • подтверждение сделки;
  • внесение информации в ЕГРЮЛ.

Документация должна включать следующие обязательные пункты:

  • устав с внесенными изменениями;
  • протокол собрания учредителей;
  • заполненный договор продажи доли уставного капитала ООО, подписанный обеими сторонами соглашения.

Если продавец на момент совершения сделки состоял в браке, то требуется письменное согласие супруга на внесение изменений в реестр юридических лиц.

В договоре продажи заполняются следующие пункты:

  • общие сведения об участниках общества с ограниченной ответственностью;
  • информация о компании;
  • стоимость доли в уставном капитале организации;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий соглашения.

Внесение изменений в ЕГРЮЛ может вносить не только нотариус, но и любой участник ООО.

Как продать свою часть бизнеса другому учредителю?

В первую очередь, участники общества могут в течение 30 дней выразить желание купить долю в уставном капитале, которую выставили на продажу. Процедура проходит без лишних денежных затрат. На общем собрании учредителей составляется соответствующий протокол. Доля в УК, полученная при покупке у другого участника ООО, перераспределяется в соответствии с размером приобретенной части. При этом в устав не требуется вносить изменения, потому что учредители не указаны в нем поименно.

Если все компаньоны официально откажутся от преимущественного права, то процесс передачи собственности другим покупателям можно начать раньше.

Продажа доли в ООО третьим лицам

Федеральный закон указывает, что стоимость части уставного капитала общества для посторонних не может быть ниже, чем для его участников. После внесения соответствующих записей в ЕГРЮЛ третье лицо становится полноправным членом ООО. В данном случае предоставляемый пакет документов будет следующим:

  • копия устава ООО;
  • свидетельство ИНН каждого участника соглашения;
  • протокол создания общества;
  • реестр всех учредителей;
  • согласие на проведение сделки;
  • заполненное заявление.

Сделка проводится в нотариальной конторе в присутствии генерального директора общества. После подписания договора соучредителям отправляются уведомления о внесенных изменениях в ЕГРЮЛ.

Продажа ООО единственным участником

Если общество с ограниченной ответственностью было организовано одним учредителем, то при отчуждении его уставного капитала право владения бизнеса автоматически переходит другому лицу. Процесс передачи имеет отличительные особенности и проходит по следующему сценарию:

  • ввод нового участника (покупателя) в ООО;
  • внесение изменений в ЕГРЮЛ;
  • выход продавца из общества;
  • заверка изменений у нотариуса и в ФНС.

Продажа УК возможно в случаях, если в уставе не указан запрет на подобные действия. Альтернативным вариантом описанного выше способа отчуждения прав собственности в уставном капитале является оформление дарения. Процедура проходит на упрощенных условиях и в присутствии нотариуса.

Продажа доли в квартире второму собственнику

Здравствуйте. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Обратитесь к нотариусу, предоставьте ему следующие докумнты :

1) договор купли-продажи (который надо будет нотариально заверить)

2) документы, удостоверяющие личность каждой стороны;

3) правоустанавливающие документы;

Это, например:
а) договор купли-продажи, по которому Вы приобрели долю в праве собственности ранее;
б) договор мены;
в) договор дарения;
г) договор передачи квартиры в собственность, если Вы приватизировали квартиру;
д) свидетельство о праве на наследство.

4) правоподтверждающие документы;

Это, например:
а) свидетельство о государственной регистрации права собственности;
б) выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

5) нотариальное согласие супруга собственника на продажу доли;

Оно представляется, если продаваемая доля в квартире была приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов.

6) согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире;

Оно подается, когда собственником продаваемой доли выступает несовершеннолетний.

7) заявления сторон договора о регистрации перехода прав собственности и регистрации права собственности на долю в квартире;

8) квитанция по оплате госпошлины.

Далее обращайтесь в МФЦ или Росреестр и регистрируйте сделку.

Буду благодарен за оценку ответа+

Если второй собственник согласен купить Вашу долю и цену вы с ним определили, то нет никаких проблем. Берёте с собой паспорта каждого и имеющиеся документы на недвижимое имущество (старое свидетельство о праве собственности, технический паспорт или техплан) и вперёд к нотариусу. Дальнейшие действия уже за ним.

Если хотите сэкономить несколько тысяч рублей, уплачиваемых нотариусу за подготовку грамотного договора купли-продажи, то можете составить его у какого-нибудь юриста и явиться к нотариусу для удостоверения сделки.

Регистрацию нового права собственности теперь уже полноправный хозяин может совершить сам, обратившись с паспортом, договором и техпланом (техпаспортом) квартиры в МФЦ.

Доброго времени суток, уважаемая Анна! Заключайте со вторым собственником договор купли-продажи ½ доли квартиры в простой письменной форме или при помощи услуг нотариуса (придется платить), а потом регистрируйте сделку и переход права собственности на долю квартиры в Росреестре (можно через МФЦ).
В настоящее время регистрация сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее упрощена.
Для государственной регистрации прав необходимо подать следующие документы:
— Документ, удостоверяющий личность (внутренний паспорт для граждан РФ, постоянно проживающих в России и загранпаспорт для граждан РФ, постоянно проживающих за рубежом и не имеющих регистрации по месту жительства в России).
— Доверенность, подтверждающая полномочия, если обращается представитель.
— Заявление о государственной регистрации прав (по просьбе заявителя данное заявление может быть заполнено специалистом, осуществляющим прием документов).
— Договор купли–продажи (документ, являющийся основанием для осуществления государственной регистрации прав).
— Платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (ее порядок и размер рассмотрен здесь).
— Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца (договор дарения, наследования, купли-продажи).
— Согласие другого супруга, заверенное нотариально, если лицо, заключающее сделку (продавец), состоит в браке.
Дополнительно к указанному списку можно подготовить выписку из единого реестра недвижимости, содержащую описание квартиры или дома, так в этом случае специалисту, осуществляющему прием, будет удобнее проверить данные об объекте, указанные в договоре.

Читать еще:  Правила регистрации иностранных граждан в гостинице

Предоставление выписки не является обязательным, ведь если предыдущий собственник регистрировал ранее свои права, то орган учета располагает такими сведениями.

Однако Вы можете ее получить, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки. Для этого следует обратиться непосредственно в Росреестр или в МФЦ. Также можно заказать на сайте Росреестра.

Удачи! Если возникли дополнительные вопросы или требуется более детальная консультация, обращайтесь, в том числе на мой эл. адрес.

Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?

Вопрос раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье.

Понятие долевой собственности. Причины возникновения.

Долевая собственность — это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.
П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

1. Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.
Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
2. В порядке наследства.
После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
3. Приобретение доли в квартире.
Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

Продажа доли в квартире.

Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.
Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.
Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

2 ЭТАП. Совершение сделки.
Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
• Свидетельство о праве собственности (если есть).
• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю — продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела. С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.
Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
Перечень е документов необходимо узнать заранее.
Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

• Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
• Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
• Документ, подтверждающий семейный статус.
• Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
• Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
• Документы из органов опеки – при необходимости.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4 ЭТАП. Уплачиваем налог.
Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).
Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

Преимущественное право сособственника.

В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

✔ Когда преимущественное право не работает?

• Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.
Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники.
Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.
На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:

1. Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты. Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.
Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления.
2. Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.
Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.

Читать еще:  Новый закон об алиментах ведут ли 15 суток ареста за неуплату алиментов

Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.

Договор купли-продажи.

За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
Договор должен содержать следующее:

  • Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
  • Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
  • Цену, условия оплаты, порядок расчета.
  • Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
  • Права и обязанности сторон.
  • На основании, каких документов продается доля.
  • Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
  • Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
  • Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
  • Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.
Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.
К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Риски при покупке доли в квартире.

Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:

1. Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке. Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным.
2. «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната.
Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: ½, ¼ и т.д.).
Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д. без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно.
3. Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся.
4. Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.

Совета юриста:

✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках.

Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:

1. Заключение договора дарения.
2. Заключение договора займа.

Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
Риски оформления договора дарения:

  • Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.
  • Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.

Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

  • Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
  • Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.

✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком.

Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

  • Собственного жилья,
  • Сполучения прописки,
  • Отсутствие проблем с регистрацией.

И дает преимущества:

  • Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
  • Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.

Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Пошаговая инструкция как продать долю в квартире

Продажа доли в квартире представляет собой немного отличительную последовательность действий, чем сделка недвижимости, находящейся в собственности в полном объеме. Но и здесь можно обойтись без консультаций юриста, если знать в точности, как продать долю в квартире.

Наличие в собственности доли в квартире несет в себе многочисленные трудности с ее продажей. Но проблемы заключаются только в личных отношениях владельцев, поскольку с юридической стороны осуществить сделку просто. Достаточно предложить второму собственнику приобрести продаваемую часть. В случае отказа приступают к реализации задуманного. Перед началом процесса рекомендуется изучить не только пошаговую инструкцию действий, но и все нюансы предложения ко второму собственнику.

Можно ли продать

Доля в квартире – это собственность гражданина России, которая имеет место быть только в приватизированной квартире. Соответственно, объект можно продать, но только с соблюдением интересов других собственников.

Продажа квартиры в долевой собственности происходит путем поиска третьих лиц в качестве покупателей. Документы оформляется в соответствии с соблюдением законодательства, а продавцами выступают все хозяева недвижимости. Что касается долевой собственности, здесь присутствуют следующие особенности:

  • У продавца должно быть на руках свидетельство о наличии прав собственности на ½ квартиры или на 50%. Владельцев может быть и больше – 1/3 или ¼ части также будут продаваться в соответствии с соблюдением законов.
  • Все хозяева обладают одинаковыми правами. Поэтому каждый из них может решиться на продажу, а также проживать на положенной жилплощади и пользоваться местами общего пользования.
  • Каждый несет ответственность за недвижимость и равнозначно оплачивает коммунальные услуги.
  • Доля может быть выделена в натуре, но только через заявление в БТИ, которые проведут замеры всех стен и определят оптимальные варианты.

Последний момент является наиболее удобным в продаже доли, поскольку потенциальным покупателям следует указать их законные квадратные метры, на которых они могут проживать. Зачастую сотрудники БТИ выделяют собственникам комнаты и кладовые, нередко рассматривается лоджия в качестве места, которое уравнивает части в натуре. Тогда хозяин выделенной жилплощади может не пускать на свою территорию второго владельца. Кухня и санузел, прихожая не участвует в дележе.

Можно ли продать без согласия

Хозяин жилплощади должен предложить второму собственнику купить у него объект, что регламентируется статьей 250 ГК РФ. Для этого составляется уведомление о продаже доли в квартире, в котором указывают намерение и стоимость. Далее в течение месяца ожидают от получателя ответ. Если его нет, или он отказывается, недвижимость предлагается третьим лицам.

Внимание! Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ другие собственники могут потребовать в судебном порядке смену владельца проданной доли в свою пользу. Подобное происходит только в случае, если они не получали уведомление о продаже доли в квартире. Сделка не отменяется – хозяином становится истец. При этом руководствуются статьей 200 ГК РФ, в которой указан срок исчисления 3 месяцев – начинают считать со дня, когда истец узнал о смене хозяина.

Как правильно продать

Важно соблюдать законодательство в полном объеме и соблюдать порядок действий, чтобы в дальнейшем не столкнуться с проблемами в оформлении или отозвании сделки.

Читать еще:  Как забрать заявление о разводе из суда

Подача уведомления

Уведомление о продаже доли в квартире становится первым этапом всей процедуры. Здесь необходимо соблюсти следующие правила:

  • уведомление подается в обязательном порядке всем владельцам недвижимости;
  • оглашают свои намерения только в письменном виде;
  • в тексте уведомляют о реализации недвижимости за определенную стоимость;
  • уведомление требуется передать владельцам лично в руки – для этого пользуются услугами курьера, почтой;
  • необходимо сохранить уведомление о получении документа владельцами недвижимости;
  • с момента получения уведомления необходимо отсчитать 30 дней, в течение которых они должны уведомить о своем намерении – делается это также в письменном виде.

Если владельцы других частей отказываются от покупки, продавец приступает к поиску покупателей. Сразу после составляют договор купли-продажи. Если один из владельцев соглашается на покупку, приступают к составлению договора.

В представленном вопросе требуется внимательно оценить ситуацию, за сколько можно продать недвижимость. Все объясняется запретом на реализацию меньшей стоимостью, нежели было предложено для покупки в уведомлении. Иными словами, сумма в уведомлении должна совпадать со стоимостью, прописанной в договоре купли-продажи.

Обратите внимание! Если владелец второй части недвижимости не может приобрести продаваемую жилплощадь, рекомендуется оформить нотариальное согласие. Для этого оба обращаются в нотариальную контору, где оговаривают свои намерения. С этим документом нет необходимости присутствовать лично в Росреестре при регистрации сделки.

Составление договора

После того, как было отправлено уведомление второму собственнику, и он согласился/отказался от покупки, приступают к составлению договора купли-продажи. В представленном вопросе руководствуются статьей 550 ГК РФ. Документ печатают на листе А4. Содержит он следующие сведения:

  • в «шапке» документа указывают его наименование, дату и место заключение договора, перечисляют сведения о сторонах в полном объеме – это значит, что каждую сторону требуется «ознаменовать» продавцом и покупателем, написать фамилию, имя и отчество;
  • описать полностью объект – это часть имеющейся жилплощади, указать ее кадастровые данные, технические сведения, точный адрес, площадь продаваемого объекта;
  • стоимость недвижимости – она совпадает или больше данных, указанных в уведомлении;
  • сведения о документах, на каком основании ранее возникло право собственности на продаваемый объект – номер свидетельства о праве собственности, данные о договоре купли-продажи, дарения или наследования, который был составлен ранее;
  • данные о других собственниках – перечислить ФИО каждого, указать факт отправки им уведомления и получение отказа (или согласия одного из владельцев приобрести объект);
  • подтверждение отсутствия ареста и другого обременения – важно подтвердить выпиской из ЕГРП;
  • представить информацию о зарегистрированных гражданах в квартире – указать обязательство выписки с жилплощади, что происходит в течение 30 дней после регистрации недвижимости и сдачи объекта по факту подписанного акта приемки-передачи;
  • права и обязанности покупателя и продавца;
  • порядок проведения расчета – можно использовать типовую инструкцию или указать собственные договоренности;
  • решение вопросов при возникновении конфликтов;
  • кто будет оплачивать расходы – риелтора, нотариальные услуги, госпошлина в Росреестре;
  • сроки, когда должна быть заключена сделка в Росреестре – требуется прописать дату, крайнюю для подачи документов в госучреждение;
  • указать число экземпляров договора, составленных и зарегистрированных в госучреждении;
  • описать условия составления и подписания акта приема и передачи объекта – его прикладывают к договору в обязательном порядке;
  • подписи сторон – подписываются во всех экземплярах и все собственники;
  • подпись третьего лица и печать – если составлял текст юрист или нотариус, они обязательно ставят свои печати и подписи.

Для продажи доли в квартире, как уже было сказано выше, рекомендуется запросить со всех собственников согласие, зарегистрированное у нотариуса. Если оно имеется, этот факт указывают в тексте договора в пункте сведений о владельцах недвижимости.

Документы для регистрации сделки

Продажа квартиры в долевой собственности подразумевает сбор пакета документов, которые отличителен для своей ситуации. Сторонам необходимо подготовить:

  • паспорта сторон;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии на объект ареста или другого обременения;
  • документы правоустанавливающие наличие прав собственности для продавца – это договор дарения, купли-продажи или наследования;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт;
  • письменные отказы других собственников или их нотариальное соглашение;
  • если осуществляется продажа ½ доли квартиры, купленной в браке, потребуется согласие супруга;
  • выписка о состоянии финансового лицевого счета – не должно быть задолженностей по коммунальным платежам (при их наличии сделку могут не зарегистрировать);
  • если недвижимость приобретается в ипотеку, готовят ипотечный договор и закладную для банка;
  • договор купли-продажи;
  • акт приема и передачи объекта;
  • расписка, подтверждающая полный расчет с продавцом, если подобное не указывается в договоре;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Продажа доли в квартире другому собственнику может осуществляться и без его присутствия, если он доверится владельцу. Для этого необходимо предварительно оформить у нотариуса доверенность на продажу доли в квартире. Тогда продавец положительным ответом на уведомление может обратиться самостоятельно в Росреестр для регистрации сделки.

Стоимость: госпошлина, налоги и сборы

В вопросах, можно ли продать долю в квартире, важным обстоятельством выступает оплата регистрации сделки. В данном случае выделяют следующие траты:

  • Госпошлину требуется оплатить один раз. Согласно статье 333 НК РФ, госпошлина уплачивается для регистрации нового собственника, поэтому и платить ее должен он. Размер на 2020 год для физических лиц составляет 2 тыс. рублей.
  • Налоги уплачиваются только в том случае, если владение объектом происходило не более 3 лет. Это налог на доходы физических лиц, который распространяется только на продавца. Сумма рассчитывается с учетом именно полученного дохода. Доход здесь – это разница между суммой реализации недвижимости и ее приобретением.
  • Дополнительные сборы возникают при использовании дополнительных услуг. К примеру, можно продать долю в квартире и без нотариуса, но тогда увеличиваются риски действия мошеннической схемы. За услуги специалиста потребуется заплатить от 1000 до 3500 рублей, что зависит от сложности.

Если на объект нет технического паспорта, его придется сделать, обратившись предварительно в БТИ. Это дополнительные расходы – от 5 до 15 тыс. рублей, что также зависит от региона, удаленности объекта от города и сложности процедуры.

Продажа другому владельцу

Необходимо изучить и пошаговую инструкцию продажи доли другому собственнику, что частично было описано выше. Продавцу необходимо провести следующие действия:

  1. Уведомить другого собственника о намерении в письменном виде и с указанием стоимости.
  2. Доставить уведомление в руки с документальным подтверждением.
  3. Получить в течение 30 дней ответ. В большинстве случаев владельцы соглашаются.
  4. С согласившимся собственником составляют договор, собирают необходимые документы.
  5. Отправляются в Росреестр, предварительно оплатив госпошлину.

В течение 10 рабочих дней сотрудники Росреестра проведут регистрацию сделки, с предварительной проверкой документов. В назначенный день покупатель обращается в отделение.

Как продать третьему лицу

Последовательность действий, как продать часть квартиры третьему лицу, практически не отличается от выше представленной инструкции. Единственным исключением считается поиск третьего лица после того, как другие хозяева частей отказались от покупки в письменном виде.

Подача документов в Росреестр должна происходить со всеми владельцами, если от них нет письменного отказа. При наличии нотариального согласия проблем с принятием заявления на регистрацию сделки с третьим лицом не возникнет.

Зная в точности, как продать долю в квартире, можно заметно упростить всю процедуру. Поэтому рекомендуется внимательно ознакомиться с инструкцией и действовать в ее соответствии.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector