Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перевод земельного участка из жилого в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое

Вопрос перевода помещений из категории жилых в нежилые приобрел свою актуальность в первую очередь в связи с развитием рыночных отношений.

В современном мегаполисе большинство первых этажей, а зачастую и вторые этажи жилых зданий заняты офисами фирм либо магазинами. Найти в Москве свободное нежилое помещение или земельный участок под размещение магазина или офиса практически невозможно.

Перевод в нежилой фонд квартиры или другого жилого помещения производится в соответствии с жилищным законодательством, с учётом соблюдения требований Жилищного Кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности РФ.

Основными регулирующими и регламентирующими перевод жилого помещения в нежилое документами являются:
1) Жилищный кодекс РФ;
2) постановление № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» изданное правительством Москвы 8.02.2005.
3) постановление № 382, изданное правительством Москвы 15.05.2007г.

Согласно статье 22 Жилищного Кодекса РФ выделяются следующие условия перевода жилых помещений в нежилые:

• перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности;
• перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц;
• перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;
• перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения предоставляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Также могут потребоваться дополнительные документы, в зависимости от сложности ситуации.

Жилищное законодательство часто меняется, плюс к этому существует судебная практика и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ относительно применения судами жилищного законодательства, в том числе и по вопросу перевода жилого помещения в нежилое. Для получения положительного результата необходимо быть уверенным в правильности и законности избранной позиции, для чего перед началом действий по переводу жилого помещения в нежилое советуем Вам проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на ведении в судах жилищных споров.

Адвокаты Коллегии «Грибаков, Поляк и партнеры» города Москвы окажут высокопрофессиональную помощь в решении Вашей проблемы, связанной с переводом жилого помещения в нежилое помещение.

Перевод жилого в нежилое помещение усложнится уже этой осенью

Минстрой подготовил законопроект, предполагающий внесение изменений в порядок перевода жилых помещений многоквартирных домов в нежилой фонд.

Предполагается, что решение будет приниматься с обязательным участием собственников жилья в подъезде и владельцев квартир, примыкающих к выводимым площадям.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства инициировало внесение изменений в нормативно-правовые акты, предписывающие, как именно происходит перевод жилого в нежилое помещение в многоквартирных домах (МКД). Законопроект одобрен Правительством РФ и передан на рассмотрение в Государственную Думу. Окончательное решение будет принято в ходе осенней сессии депутатов Госдумы.

В настоящее время перевод помещений многоквартирного дома из жилых в нежилые (а также из нежилых в жилые) регулируется статьёй 22 ЖК РФ. В ней оговаривается, что для разрешения на перевод жилого площади в нежилую необходимо наличие отдельного входа с улицы («без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям»). Перевести квартиру в многоквартирном доме в нежилое помещение допустимо, если она либо расположена на первом этаже, либо находится непосредственно над другими нежилыми помещениями. В переводимом помещении не должно быть зарегистрировано проживающих, включая собственника.

В новелле законопроекта предполагается, что магазины, аптеки, кафе, парикмахерские и другие коммерческие объекты смогут появиться в жилом доме исключительно после того, как состоится общее собрание собственников жилья по вопросу вывода одной или нескольких квартир из жилого фонда. В протоколе собрания должно отражаться согласие жильцов на перевод помещений в нежилой фонд.

Читать еще:  Иммиграция во францию

Нормативно-правовым актом предусмотрен кворум собрания собственников. На нем обязательно присутствие жильцов, обладающих 2/3 голосов или более, которым принадлежат на правах долевой собственности земельный участок под МКД и на правах индивидуальной собственности — жилье в подъезде, где планируется перевести жилое помещение.

Помимо жильцов подъезда, получить согласие на перевод помещений понадобится и от всех владельцев, чьи квартиры непосредственно примыкают к переводимой. Ранее такое согласие требовалось только в тех случаях, когда произошла регистрация прав на общее имущество, в том числе и на участок под домом, но произвести перевод без задействования общедомовой собственности невозможно. Например, вход в нежилое помещение обеспечивается через общий коридор, либо оборудован отдельный вход в помещения на первом этаже путем изменения конструкции фасада.

Изменения в жилищном законодательстве призваны сделать процедуру перевода жилых помещений в нежилой фонд более справедливой по отношению к жильцам. Нередки случаи, когда в многоквартирных домах вместо продовольственных магазинов и аптек размещались шумные пивные или караоке-бары. Многие жильцы категорически не приемлют такого соседства. Не всем нравится и сожительство с ломбардами, у входа в которые периодически появляются сомнительные личности или даже грабители.

Действительная польза от внесения изменений в законодательство ставится под сомнение экономическим сообществом. Новые правила создают дополнительные препятствия для предпринимательства. Ведь даже сейчас в правовом поле есть ряд инструментов, защищающих собственников жилья. Так, оформление прав на земельный участок под многоквартирным домом, который становится частью общедомовой собственности, дает возможность влиять на процедуру перевода помещений в нежилой фонд.

Например, пристроить крыльцо к магазину на первом этаже или каким-то другим образом задействовать придомовую территорию невозможно без согласия собственников и при нынешнем законодательстве. Если говорить о праве жильцов на отдых, то существуют региональные нормативно-правовые акты, которые обязывают всех без исключения соблюдать тишину в установленные часы и дни недели. Определен и перечень организаций, которые могут осуществлять деятельность в помещениях МКД.

Очевидно, что тех, кто против перевода жилых площадей в нежилые, окажется в достаточном количестве. Часть собственников действительно радеют за свои права, не хотят получить прямо за своей стеной прилавок с продуктами, а под окнами — толпы покупателей. Но найдутся и такие, кто пожелает просто продать свое согласие. Прямые затраты на вывод помещений из жилого фонда вырастут, увеличится и время процедуры.

Про оформление участка

Здравствуйте! Подскажите есть участок ИЖС, стоит дом, можно ли половину дома оформить как нежилое под бизнес?

Ответ эксперта

Вы можете перевести часть жилого дома в нежилой фонд.

Перед тем как начать процедуру оформления перевода жилого помещения в нежилое помещение, Вам необходимо вначале изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором стоит часть дома, которые вы планируете использовать под бизнес.

На основании части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Если целевое назначение земельного участка – под индивидуальное жилищное строительство – можно строить только жилой дом и вспомогательные постройки (сарай, баню, гараж).

Если целевое назначение земельного участка – для общественно-деловых целей – Вы можете возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Для определения возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка Вам необходимо в соответствии с градостроительным регламентом обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления.

В городе Омске специально уполномоченным органом местного самоуправления в сфере изменения вида разрешенного использования земельного участка определен департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ул. Гагарина, 32, к. 1, т. 21-67-11).

После рассмотрения заявления Вам будет предоставлен градостроительный план, по которому можно определить виды разрешенного использования земельного участка.

В случае положительного решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка Вы можете приступить к процедуре перевода жилого помещения в нежилое помещение.

Вопросы перевода в нежилой фонд регламентированы в Жилищном кодексе РФ в главе 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». При переводе части дома в нежилой фонд необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 22 данной главы перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Статья 23 Жилищного кодекса РФ «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» гласит:

Читать еще:  Увольнение в последний день отпуска

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (администрация административного округа).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) обращается в администрацию административного округа по месту нахождения переводимого помещения и представляет следующие документы:

— заявление о переводе помещения;

— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Уполномоченный орган выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения и представляет документы на очередное заседание комиссии по рассмотрению вопросов о переводе помещений, сформированной главой администрации административного округа (далее — комиссия).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается комиссией в течение сорока пяти дней со дня представления документов.

Администрация административного округа в течение трех рабочих дней выдает документы, подтверждающего принятие решения о переводе помещения, или выдает решение об отказе.

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, уведомление является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем.

При положительном решении о переводе жилого помещения в нежилое Вы можете организовать бизнес в переведенном из жилого в нежилое помещении.

Обращаем Ваше внимание, что при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарии к ст. 22 ЖК РФ

1. Комментируемая статья посвящена условиям перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. В самом общем виде о переводе жилых помещений в нежилые говорится в ст. 288 ГК, в которой делается отсылка к жилищному законодательству. Под законодательством о градостроительной деятельности, которое упоминается в ч. 1 комментируемой статьи, понимается в первую очередь Градостроительный кодекс Российской Федерации. Согласно ст. 1 указанного Кодекса градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.

Однако при переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение должны учитываться и иные нормативные правовые акты, в том числе законы субъектов Федерации, которые не должны противоречить комментируемому Кодексу.

Читать еще:  Основные условия брачного договора

Представляется, что в таких случаях должно учитываться также и земельное законодательство. В частности, такой перевод не должен нарушать разрешенное использование земельного участка, на котором расположен соответствующий многоквартирный дом. При этом любая деятельность, осуществляемая в отношении земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем, не должна нарушать пределов использования земельного участка, которые установлены в соответствии с его разрешенным использованием. Разрешенное использование устанавливается правилами землепользования и застройки (градостроительным регламентом) в отношении соответствующей территории (п. 9 ст. 1, п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В Определении от 21 декабря 2000 г. N 262-О КС РФ указывалось, что ст. 288 ГК не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством. Законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов других лиц, само по себе — вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, — не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан, закрепленные в ст. ст. 34 и 35 Конституции РФ.

2. В ч. 2 комментируемой статьи указаны случаи, когда может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Так, в ней закрепляется необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое, которое неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ней) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а потому решающее значение приобретает их согласие.

Под обременениями права собственности на переводимое помещение, о которых идет речь в ч. 2 комментируемой статьи, понимается наличие в отношении этого помещения договоров залога, коммерческого найма жилого помещения и др.

3. Переводимое из жилого в нежилое помещение должно быть по общему правилу расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения. В Определении Верховного Суда РФ от 2 августа 2016 г. N 36-КГ16-8 было отмечено, что использование формулировки «выше первого этажа» говорит о том, что речь идет о любом другом этаже за исключением первого.

Таким образом, перевод жилого в нежилое помещение в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такое помещение расположено на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В ч. 3.1 комментируемой статьи содержится императивное правило о том, что категорически запрещен перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение, что очевидно обусловлено особым статусом таких помещений.

Также не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности (ч. 3.2 комментируемой статьи). Следует отметить, что сам термин «религиозная деятельность» юридически некорректен. В Федеральном законе от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» используется термин «деятельность религиозных объединений».

4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится об условиях, при наличии которых возможен обратный перевод, то есть перевод нежилого помещения в жилое. Прежде всего, переводимое помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым жилым помещениям. При этом должна отсутствовать возможность доведения его до необходимых требований. Таким образом, запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, вторые (черные) лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Условием также является отсутствие обременений в отношении переводимого нежилого помещения (например, наличие договора аренды в отношении этого помещения).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector