Lb66.ru

Экономика и финансы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка прав собственности на нежилое помещение

Переуступка прав собственности на нежилое помещение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Как учесть в бухгалтерском учете организации (общая система налогообложения) квартиру, приобретенную по договору уступки прав требований долевого участия в строительстве до момента регистрации права собственности (квартира приобретается не для реализации, в дальнейшем планируется сдавать в наём)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Приобретенное право требования по договору уступки прав требований долевого участия в строительстве следует учесть на счете 58 «Финансовые вложения». В дальнейшем, после регистрации права собственности на указанную квартиру, ее возможно учесть на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Обоснование позиции:

Гражданско-правовое регулирование

Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав. Такая уступка имеет ряд особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). В этом случае, когда первоначальный кредитор не внес в полном размере денежные средства, подлежащие уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ), он может уступить свое право требования к застройщику только путем перевода прав и обязанностей по договору на нового кредитора, что требует согласия застройщика, поскольку такая сделка включает в себя, помимо уступки прав требования, также перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ)*(1).
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). При этом на договор участия в долевом строительстве и на соглашение об уступке прав по этому договору распространяется общее правило п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Незаключенный договор прав и обязанностей для третьих лиц не порождает, следовательно, и соглашение об уступке прав, основанное на незарегистрированном договоре участия в долевом строительстве, не может повлечь за собой возникновение у цессионария прав (требований) по отношению к застройщику (постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2012 N Ф09-11083/12, апелляционное определение Пензенского облсуда от 25.10.2016 по делу N 33-3884/2016, смотрите также п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54). Заключение договора цессии при таких обстоятельствах может быть основанием для возложения на цедента ответственности по правилам ст. 390 ГК РФ (постановление Двенадцатого ААС от 09.11.2012 N 12АП-7339/12).

Бухгалтерский учет

Приобретенные права участника строительства (права требования на законченные строительством помещения), по нашему мнению, организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», то есть отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчете «Права участника строительства».
Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в качестве дебиторской задолженности (в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме прироста стоимости финансовых вложений (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью)) (п. 2 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»). Данный вывод соответствует также пп. «г» п. 3.1.8 «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160). Согласно приведенной норме денежные средства, переданные инвестором на строительство объекта недвижимости, отражаются у него на расчетах до окончания строительства и зачисления построенного объекта на баланс организации.
В бухгалтерском учете организации отражается:
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с продавцом прав участника долевого строительства»
— получено имущественное право;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с продавцом прав участника долевого строительства» Кредит 51 (62, 60)
— отражен взаиморасчет с продавцом имущественного права.
При отсутствии передаточного акта на квартиру на момент подписания договора уступки прав требований долевого участия в строительстве мы не усматриваем оснований для перевода (списания) данного актива в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим переводом на счет 01 «Основные средства», счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» или в дебет счета 41 «Товары».
В соответствии с п. 4 ПБУ 19/02 активы, имеющие материально-вещественную форму, такие как основные средства, материально-производственные запасы, а также нематериальные активы, не являются финансовыми вложениями.
Таким образом, после того, как квартиры построены, многоквартирный дом, в котором находятся квартиры, сдан в эксплуатацию, а также подписаны акты приема-передачи квартир, в бухгалтерском учете организации должно быть отражено выбытие финансовых вложений, что отражается проводкой Дебет счета 08 Кредит счета 58 субсчет «Права участника долевого строительства».
Объект недвижимости, учитываемый на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», переводится на счет 01 «Основные средства» (или на счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»), когда данный объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности организации, вне зависимости от фактического ввода его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности.
Если в отношении объектов, учитываемых на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (на субсчетах 08-3 «Строительство объектов основных средств», 08-4 «Приобретение отдельных объектов основных средств»), не проводились и не требуются работы по приведению их в состояние, пригодное для использования, то их следует принять к учету в качестве основных средств в момент фактического получения.
Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, предназначен счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Заметим, что возможен вариант, когда, приобретая недвижимость, часть площадей компания планирует использовать для собственных нужд, а часть сдавать в аренду. При этом правила бухгалтерского учета не допускают отражения одного инвентарного объекта на разных счетах бухгалтерского учета (частично на счете 01, а частично на счете 03). Возникает вопрос, в каком порядке должно быть учтено здание (помещение): как основное средство или как доходные вложения? Отметим, что в составе доходных вложений отражают лишь то имущество, которое полностью подлежит передаче другим лицам во временное пользование. Если та или иная его часть будет эксплуатироваться в нуждах компании, то подобное имущество должно быть учтено на счете 01 «Основные средства».

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве;
— Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
— Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли);
— Энциклопедия решений. Учет приобретения недвижимости;
— Энциклопедия решений. Налогообложение недвижимого имущества организаций, налоговая база по которому рассчитывается из кадастровой стоимости;
— Вопрос: Организацией с застройщиком заключен договор инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений. Организация не является ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. После того как застройщик выполнит все требования, установленные для него Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве. После этого организация намеревается реализовать свои права на строящиеся помещения по договорам уступки прав требования. Организация применяет общую систему налогообложения. Каков бухгалтерский и налоговый учет данных операций у инвестора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2018 г.);
— Вопрос: Когда объект недвижимости, учитываемый на счете 08, переводится на счет 01? В какой момент объекты, учитываемые на субсчетах счета 08, следует принять к учету в качестве основных средств? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2018 г.);
— Вопрос: ООО (общая система налогообложения) заключило с продавцом договор долевого участия для приобретения квартиры. Сдача дома будет произведена в 2018 году. Продавец квартир — должник перед ООО за работы и закроет часть долга за счет договора долевого участия. ООО, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, заключает договор уступки прав требования на безвозмездной основе с физическим лицом, не являющимся сотрудником ООО. Физическое лицо не является единоличным исполнительным органом ООО, не имеет доли участия в этом обществе. Возможен ли такой зачет? Как оформить данный зачет? Возможна ли такая безвозмездная передача? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2017 г.);
— Об учете квартир для проживания сотрудников организации (А.И. Серова, журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 5, май 2017 г.);
— Вопрос: Организация получила по соглашению об отступном нежилое помещение площадью 194 кв. м на первом этаже жилого дома с целью последующей перепродажи (свидетельство о государственной регистрации имеется). Спустя какое-то время, не найдя покупателя, организация решила сдать в аренду одну из комнат (площадью 11 кв. м) ИП под склад. Нужно ли в этом случае все помещение переводить со счета 41 «Товары» на счет 01 «Основные средства» и платить налог на имущество со всей стоимости помещения (балансовая стоимость — 18 000 000 руб.)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2013 г.).

Читать еще:  Какие документы нужны для получения загранпаспорта старого образца

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) При этом необходимо учитывать общие правила предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренные ст. 157.1 ГК РФ.

Переуступка прав собственности на нежилое помещение

Воспользуйтесь поиском и найдите то, что вы искали

Общество с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ Управление активами». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от 10 октября 2016 г. № 21-000-1-00998 выдана Банком России, бессрочно.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОМ.РФ», Правила доверительного управления зарегистрированы Банком России 03.06.2016 за № 3164 (Фонд).

До приобретения инвестиционных паев получить подробную информацию о Фонде и ознакомиться с правилами доверительного управления Фондом, а также с иными документами, предусмотренными законодательством Российской Федерации, можно по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом. XI, ком. 177 и (или) по тел.: (499) 681-06-62 доб. 58729, 58604 и на сайте: www.domrf-am.ru.

Источники информации, в которых в соответствии с правилами доверительного управления Фондом должна быть раскрыта соответствующая информация: сайт Управляющей компании в сети Интернет: www.domrf-am.ru и «Приложение к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам» (раскрывается информация, подлежащая опубликованию в печатном издании).

Обращаем внимание, что стоимость инвестиционных паев Фонда может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды, и прежде чем приобрести инвестиционный пай, внимательно ознакомьтесь с правилами доверительного паевым инвестиционным Фондом. Информируем о том, что инвестирование в активы, предусмотренные в инвестиционной декларации Фонда, связано с определенной степенью рисков и не подразумевает гарантий, как по возврату основной инвестированной суммы, так и по получению доходов.

ООО «ДОМ.РФ Управление активами» уведомляет клиентов и иных заинтересованных лиц о существовании риска возникновения конфликта интересов при осуществлении деятельности по доверительному управлению паевыми инвестиционными фондами. При этом под конфликтом интересов ООО «ДОМ.РФ Управление активами» понимается наличие у ООО «ДОМ.РФ Управление активами», и (или) иных лиц, если они действуют от имени ООО «ДОМ.РФ Управление активами» или от своего имени, но за его счет, и (или) его работников интереса, отличного от интересов стороны по договору доверительного управления (клиента ООО «ДОМ.РФ Управление активами»), при совершении либо не совершении юридических и (или) фактических действий, влияющих на связанные с оказанием услуг ООО «ДОМ.РФ Управление активами» интересы стороны по договору доверительного управления (клиента ООО «ДОМ.РФ Управление активами»).

На Сайте могут присутствовать гиперссылки на сайты компаний, которые являются нашими партнёрами. Однако ООО «ДОМ.РФ Управление активами» не несёт ответственности за содержание таких сайтов и за имеющиеся там ссылки.

Детальный разбор переуступки права аренды нежилого помещения

Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто.

Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору.

Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества.

В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом. В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией.

Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст. 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна.

В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением.

Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается. Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным.

Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал. Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором.

Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Читать еще:  Методические рекомендации по алиментам фссп рф

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен).

Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен.

Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре.

Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

Переуступка прав собственности на нежилое помещение

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2010 года Железнодорожный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Бойко Л.А.

при секретаре Пименовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.О.Л., К.И.В. к ООО «Д» о признании права собственности на жилое помещение, суд

Истцы обратились в суд с иском о признании права общей совместной собственности на жилое помещение 2-х комнатную квартиру № дома по ул.Т в г.Самаре ссылаясь на следующее. 7 ноября 2008г. между ООО «Д» и К.Н.В./матерью истца/ был заключен договор № 15170-Тц долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией по улице Т. в Железнодорожном районе г.Самара, соответствующей 2-х комнатной квартире строительный номер , расположенной на 14 этаже. Стоимость долевого участия составила 1 775 000 рублей, выплачена в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру 20.05.2009г. между ООО «Д», К.Н.В. и К.О.Л., К.И.В. был заключен договор № 16238-Тц о переуступке права требования на вышеуказанную квартиру. Квартира передана истцам по акту приема-передачи 25.05.2009г. 2.02.2010г. истцы обратились в Федеральную регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, но получили отказ, так как договор № 15170-Тц долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией по улице Т. в Железнодорожном районе г.Самара заключенный между ООО «Д» и К.Н.В. не был зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе.

Строительство жилого дома велось ООО «Д» на основании следующих документов: Постановлением Главы г.Самары № 410 от 31.03.2005г. «О передаче функций заказчика, утверждении проекта границ земельного участка и предоставлении ООО «Д» в аренду земельного участка для строительства жилого дома, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Т». Договором № 024500з от 13.09.2005г. земельный участок был предоставлен в аренду. Разрешение на строительство №18 выдано Администрацией г.о.Самара 23.05.2006г. Распоряжением Зам. Главы г.о.Самара – Главы Администрации Железнодорожного района г.Самара от 10.12.2008г. № 164 односекционному 16-ти этажному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией, расположенным по ул.Т присвоен единый почтовый адрес: г.Самара, ул.Т. Жилой дом № по ул.Т введен в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 106э подписано Главой г.о.Самара 29.12.2008г. Жилой дом поставлен на технический учет в ФГУП «Ростехинвентаризация».

В судебном заседании истцы К.О.Л., К.И.В. поддержали заявленные требования в полном объеме, пояснили суду, что квартира приобретена на их совместные средства, они являются супругами с 1991 года.

Ответчик ООО «Д» в судебное заседание не явился, представили отзыв, не возражает против удовлетворения требований, дело просил рассмотреть в их отсутствии.

Третьи лица Федеральная регистрационная служба, ООО «Управляющая компания «В», Министерство имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, извещались надлежаще.

ФГУ «ЗКП» в судебное заседание не явились, представили отзыв, дело просили рассмотреть в их отсутствии.

Принимая во внимание доводы сторон, изучив представленные доказательства: л.д.6-9 уведомление о приостановлении государственной регистрации, л.д.10-15 договор № 15170-Тц долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией по улице Т в Железнодорожном районе г.Самара, л.д.16 дополнительное соглашение к договору №15170-Тц от 7.11.2008г., л.д.17 договор № 16238-Тц о переуступке права требования, л.д.18 акт приема-передачи, л.д.19 справка ООО Управляющая компания «В», л.д.20-21 квитанции оплаты долевого участия, л.д.22-23 кадастровый паспорт, л.д.24-27 технический паспорт, л.д.30 Постановление № 410 от 31.03.2005г. О передаче функций заказчика, л.д.31-32 договор аренды земельного участка от 13.09.2005г. №024500з, л.д.33 разрешение на строительство, л.д.34 Распоряжение Заместителя Главы г.о.Самара- Главы Администрации Железнодорожного района г.о.Самара о присвоении почтового адреса, л.д.35 Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, л.д.37 свидетельство о заключении брака, суд приходит к выводу, что требования истцов являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Судом установлено, что долевое участие в строительстве жилого помещения полностью оплачено истцами. Строительство дома завершено, дом введен в эксплуатацию, квартира передана истцам по акту приема-передачи 25.05.2009г. Квартира поставлена на кадастровый учет в ФГУ «ЗКП», оформлен технический паспорт, 2-х квартира имеет следующие характеристики: общая площадь 69,3 кв.м., жилая площадь 36,3 кв.м., подсобная площадь 33,0 кв.м., кроме того прочая с учетом коэффициента 1,7 кв.м., расположена на 14 этаже дома по ул.Т в г.Самаре. ООО «Д» не оспаривает право истцов на вышеуказанную квартиру, а отсутствие регистрации в УФРС договора № 15170-ТЦ от 7 ноября 2008 года, заключенного между ООО «Д» и К.Н.В. не может служить основанием к отказу в удовлетворении иска.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ способом защиты гражданских прав является признание права.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

Признать за К.О.Л. и К.И.В. право общей совместной собственности на жилое помещение – 2-х комнатную квартиру № дома по ул.Т в г.Самаре, расположенную на 14 этаже, общей площадью 69,3 кв.м, жилой площадью 36,3 кв.м., подсобной площадью 33,0 кв.м., кроме того прочей с учетом коэффициента 1,7 кв.м.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 мая 2010 года.

В 10 дневный срок решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский Облсуд через Железнодорожный суд г. Самары.

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

&nbspВКонтакте с Недвижимостью:



Партнеры АН ИНФО:


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

Читать еще:  Образец заполнения заявления на рвп

Как облагается НДС при уступке прав на нежилые помещения? Свежий Минфин

На волне ожесточения налоговой политики Минфин России порадовал налогоплательщиков и устранил двусмысленность еще одной ситуации. Речь идет о порядке расчета НДС при уступке имущественных прав на нежилые помещения.

На протяжении четырех лет с момента вынесения Высшим Арбитражным Судом РФ своего постановления № 13640/09 от 25.02.2010 постановление ВАС РФ N 13640/09 от 25.02.2010 по делу N А45-1139/2009-17/24 Минфин России не хотел соглашаться с позицией ВАС РФ в отношении порядка обложения НДС при уступке прав на строящиеся нежилые помещения.

И, несмотря на складывающуюся вслед за разъяснениями ВАС положительную судебную практику в пользу налогоплательщиков, постановления ФАС Уральского округа от 01.03.2012 г. по делу № А60-19447/2011, ФАС Поволжского округа от 23.12.2010 г. по делу N А55-6801/2010 налоговые органы до недавнего времени упорно продолжали стоят на своем, считая, что при передаче имущественных прав на строящиеся нежилые помещения НДС облагается вся полученная по договору уступки выручка. письма Минфина РФ от 28.02.2013 N 03-07-11/5926, от 07.02.2013 N 03-07-11/2927, от 29.04.2009 N 03-07-11/122 и ФНС России от 08.02.2011 N КЕ-4-3/1907@

Однако финансовые органы все же признали, что были не правы, и решили поменять свою устоявшуюся позицию. 27 июня 2014 г. ФНС России выпустила согласованное с Минфином письмо № ГД-4-3/12291 «По вопросу определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения» с учетом позиции ВАС РФ. В данном письме ФНС России разъяснила:

Для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, то есть с разницы между ценой реализации имущественных прав с учетом налога и ценой их приобретения.Письмо ФНС РФ № ГД-4-3/12291 от 27 июня 2014 г. «По вопросу определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения»

Разберемся по порядку. В чем заключалась дилемма при уступке имущественных прав на строящиеся нежилые помещения?

Уступка прав на недвижимость имеет место при «продаже» не введенных в эксплуатацию помещений. Если посмотреть на порядок уплаты НДС при уступке прав на жилые помещения, то увидим, что он прямо урегулирован положениями п. 3 ст. 155 и п. 4 ст. 164 Налогового Кодекса РФ: первоначальный инвестор по договору долевого участия в строительстве или инвестиционному договору обязан заплатить НДС только с разницы между ценой уступки и расходами на приобретение права требования первоначальным инвестором по расчетной ставке 18/118.

При этом под расходами на приобретение понимается не только сумма, уплаченная по инвестиционному договору, но иные расходы, связанные с приобретением имущественного права, в частности, проценты по займу, полученному компанией для осуществления инвестиций в строительство. Письмо Минфина РФ от 02.03.2012 N 03-07-11/58, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2008 по делу N А28-370/2008-10/21 Такое понимание расходов вытекает из общего понятия расходов как экономически обоснованных и документально подтвержденных затрат, содержащегося в налоговом законодательстве, и положений ст. 268 НК РФ, устанавливающей особенности определения расходов при реализации имущественных прав. Вся сумма денежных средств, полученная компанией по договору уступки свыше указанных расходов, считается не связанной с инвестиционной деятельностью, является ее прибылью от сделки и поэтому облагается НДС.

Что касается передачи имущественных прав на нежилые помещения, то для них ст. 155 НК РФ не устанавливает специального порядка определения налоговой базы. Наличие пробела в этом давало право налоговым органам считать, что в данном случае на основании п. 2 ст. 153 НК РФ вся выручка по договору уступки облагается НДС.

Для наглядности приведем следующий пример:

Первоначальный инвестор по договору долевого участия (инвестиционному договору) передал Застройщику инвестиционные денежные средства на сумму 3 540 000 рублей в счет строящегося нежилого помещения. В стоимости инвестиционного платежа изначально заложен НДС, подлежащий уплате с подрядных работ, материалов и услуг застройщика в размере 540 000 рублей. Эту уплаченную сумму НДС первоначальный инвестор смог бы принять к вычету при получении сводного счета-фактуры, выставленного застройщиком на основании полученных от подрядчиков и поставщиков счетов-фактур после ввода объекта строительства в эксплуатацию и передачи его инвестору. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 N 17АП-7335/2013-АК по делу N А60-5504/2013

Однако, представим, что первоначальный инвестор, не дожидаясь окончания строительства нежилого помещения, уступает свои права требования на него другому лицу с минимальной наценкой — 100 000 рублей.

В этом случае, с позиции налоговых органов, первоначальный инвестор, уступающий свои права на нежилое помещение за 3 640 000 рублей, должен был выставить новому инвестору счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить в бюджет НДС не только с начисленной им наценки при уступке прав — 100 000 рублей, но и с суммы первоначальных инвестиций — 3 540 000 рублей.

Таким образом, первоначальный инвестор при уступке прав требования на нежилое помещение заплатил бы НДС в размере 555 254 рублей (3 640 000 * 18/118 %), в то время как НДС со сделанной им наценки из этой суммы составляет всего 15 254 рублей.

При данном подходе первоначальному инвестору справедливо было предоставить налоговый вычет по НДС в размере 540 000 рублей, уплаченный в составе стоимости инвестиционного договора. Но налоговое законодательство права на вычет НДС для первоначального инвестора не предусматривает. Причина в том, что при уступке прав требования на строящийся объект это право переходит к новому инвестору, и поэтому вычет НДС первоначальным инвестором невозможен в принципе.

В связи с этим, существовавший до недавнего времени подход Минфина РФ был несправедливым. Фактически первоначальный инвестор должен был уплатить НДС дважды: сначала в составе инвестиционного платежа, а затем при уступке имущественных прав. Это, в свою очередь ,влекло за собой возникновение убытка: уступив право требование на нежилые помещения с минимальной наценкой, определяемый расчетным способом НДС делал сделку нерентабельной, так как наценка не покрывала начисленного НДС со всей стоимости имущественного права. В рассматриваемом случае убыток от сделки получился бы 455 254 руб. (3 540 000 руб. — (3 640 000 руб. — 555 254 руб.).

Высший Арбитражный суд Российской Федерации еще в 2010 г. в постановлении Постановление ВАС РФ N 13640/09 от 25.02.2010 по делу N А45-1139/2009-17/24 указал на необоснованность такого подхода Минфина РФи, сославшись на принцип обязательности экономического основания налогов,пришел к выводу о том, что налоговая база при передачи имущественных прав на нежилые помещения должна определяться в том же порядке, что и по жилым помещениям, установленным п. 3 ст. 155 НК РФ, а именно как разница между ценой передачи имущественного права с учетом НДС и расходами на его приобретение. ВАС РФ объяснил это тем, что имущественные права на нежилые и жилые помещения относятся к одному виду гражданских прав, а значит порядок исчисления НДС при их передаче должен определяться одинаково.

Теперь ясность в вопросе наступила окончательно. При уступке прав на нежилые помещения первоначальный инвестор имеет полное право выставить покупателю имущественных прав счет-фактуру на сумму НДС с произведенной им наценки по уступке, определенную расчетным путем в соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ. В графе 5 счета-фактуры указывается налоговая база: сумма наценки по уступке с учетом налога, в графе 7 — расчетная ставка НДС 18/118, а в графе 8 — сумма НДС, предъявляемая покупателю, исходя из расчетной налоговой ставки применительно к налоговой базе, указанной в графе 5. Пп. д, ж, з п. 2 постановления Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по НДС» На основании выставленного в таком порядке счета-фактуры новый инвестор сможет сразу после постановки на учет приобретенного имущественного права принять к вычету уплаченный НДС с наценки по уступке в соответствии с п. 2 ст. 171 и ст. 172 НК РФ. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 N 17АП-7335/2013-АК по делу N А60-5504/2013

Но если ранее при таком порядке обложения НДС уступки прав требования на нежилые помещения существовал риск спора с налоговыми органами, то теперь, благодаря письму ФНС РФ № ГД-4-3/12291 от 27.06.2014 г., такого риска больше нет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector