Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании законодательство

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании законодательство

28 декабря 2018 на официальном портале правовой информации опубликован 558-ФЗ от 27.12.2018 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме».

Фото: www.svaomos.news

До вступления в законную силу этого закона отношения, связанные с осуществлением переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД), не относящихся к общему имуществу в этих домах, не регулировались ни одним из видов федерального законодательства.

Между тем самовольные переустройства или перепланировки нежилых помещений в МКД могут приводить к ухудшению технического состояния, разрушению дома или его части, причинению вреда жизни и здоровью граждан, порче имущества граждан и общего имущества.

При рассмотрении судами такой категории дел, как правило, использовалась норма ч. 1 ст. 6 ГК РФ, предусматривающая применение норм гражданского законодательства, регулирующих сходные правоотношения (аналогия права). Например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 декабря 2014 г. №Ф07-9875/14 по делу №А44-178/2014.

Указанные правоотношения, наравне с правоотношениями по переустройству жилых помещений, регулирует Жилищный кодекс РФ.

Фото: www.cdn.book24.ru

В целях устранения злоупотреблений со стороны собственников нежилых помещений при проведении действий по их обустройству органы местного самоуправления наделены полномочиями согласовывать переустройство или перепланировку нежилых помещений в многоквартирном доме

Надзорные органы наделены полномочиями привлекать к ответственности тех собственников нежилых помещений в МКД, которые осуществляют действия по незаконной перепланировке своих помещений.

Фото: www.ukte59.ru

Для согласования переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме (так же, как и в случае переустройства жилого помещения) собственник помещения должен предоставить в орган, осуществляющий согласование, следующий перечень документов:

заявление о переустройстве и (или) перепланировке по установленной форме;

правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение;

проект переустройства и (или) перепланировки помещения;

протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на присоединение к помещению части общего имущества в МКД (если переустройство или перепланировка помещения в МКД доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в МКД);

технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства помещения в МКД (если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры).

Фото: www.pereplanirovkamos.ru

Орган, осуществляющий согласование, вправе отказать в согласовании, если не представлен полный комплект документов (эта обязанность возложена на заявителя) либо проект переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме не соответствует требованиям законодательства.

Завершение переустройства помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

Как перепланировать нежилое помещение в отдельно стоящем нежилом здании

  • Мосгаз
  • Центр гигиены и эпидемиологии

Правила для узаконивания перепланировки нежилых помещений в жилом доме и нежилом отдельно стоящем отличаются. Нарушая нормы и правила, владелец может столкнуться с крупными штрафными санкциями, подвергая опасности находящихся в здании людей и другим нежелательным последствиям. Есть определенный перечень работ, требующих последующее согласование. Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании требует согласование в таких случаях: изменение площади, если необходимо установить дополнительный вход или окно, провести работы, связанные с изменением фасада, строительстве новых или демонтаже старых межкомнатных перегородок и др.

Подтверждением законности проведения ремонтных работ является внесение отметки в кадастровый и технический паспорт со всеми внесенными в него изменениями. Для получения подтверждающих отметок и внесения изменений придется пройти несколько этапов, во многих случаях включая согласование в соответствующих инстанциях.

Первым шагом будет оформление и подача заявления в Бюро технической инвентаризации, в котором указывается необходимость проведения реконструкции здания. После того, как будут проставлены соответствующие отметки в техпаспорт и кадастровый паспорт, можно приступать непосредственно к разработке проекта и началу ремонта.

Разработка и согласование проектной документации

Любые ремонтные работы, связанные с конструктивными изменениями, осуществляются на основании разработанной проектной документации. От правильности разработки проекта зависит, сможет ли владелец помещения получить необходимые для узаконивания разрешения. Перед составлением проекта потребуется привлечь мастера для проведения технической диагностики помещения.

Предварительная оценка помещения позволит провести анализ состояния поверхностей, просчитать нагрузку, убедиться в целостности перегородок и несущих стен. Все обмерочные данные, полученные при обследовании, будут внесены в техническое заключение. Стоит обратить внимание, что данное заключение, так же как и сам проект не может быть проигнорирован, так как без него ни одна инстанция не даст разрешение на перепланировку.

Проектная документация со всей информацией и техническим заключением после подтверждения заказчика передается в соответствующие органы для согласования и получения разрешения на проведение ремонтных работ.

Многие владельцы помещений допускают распространенную ошибку – проводят перепланировку, а только потом обращаются в государственные органы для согласования. Такая ситуация допустима, но, к сожалению, не всегда удается провести согласование, и здесь начинаются проблемы. Самым правильным решением будет предварительная консультация с проектной компанией, специализирующейся на проведении согласований перепланировок нежилых помещений. Получив необходимую информацию, Вы сможете избежать непредвиденных расходов, часто связанных со штрафными санкциями.

Читать еще:  Вступление в наследство через суд судебная практика

Нельзя путать дизайн-проект, рабочий проект и проект для согласований. Если дизайн-проект – возможность представить, как будет выглядеть помещение в будущем, то рабочий проект разрабатывается для проведения определенных ремонтных работ и общения с бригадой строителей. Проект для согласования даст возможность госорганам определить, что все работы по перепланировки выполнены в соответствии с действующим законодательством. В проекте для согласования указываются изменения, которые и стали причиной получения разрешений.

Подача документов в БТИ

Подготовив пакет документов, специалисты передают его в БТИ. Здесь проводится оценка проекта, назначается дата, когда на объект прибудет эксперт, чтобы провести проверку соответствия проведенных работ проекту, который был согласован.

Есть несколько моментов, которые необходимо учитывать еще на самом раннем этапе. К примеру, Вы решили внести изменения в фасад здания, добавив еще один вход или оконный проем. Необходимо получить специальные разрешения от московской архитектуры. Ситуация может усложниться, если данное здание отнесено к архитектурной достопримечательности или историческому наследию. Если Вы обратитесь к профессионалам, то они еще до момента ремонта смогут оценить возможность проведения работ.

Также следует обращаться в отдел архитектуры, если объект отнесен к муниципалитету. Для архитектуры следует составить отдельное ходатайство, после чего там согласовать перепланировку. Преимущественно архитектурный отдел дает свое решение в течение 30 дней.

Технический паспорт можно получить только после внесения правок в кадастровый реестр, об этом также нельзя забывать. Также изменения должны быть переданы в государственный реестр прав на недвижимое имущество и Росреестр. После прохождения всех этих этапов владелец недвижимости может получить документ, подтверждающий законность проведения перепланировки.

Ввод объекта в эксплуатацию

После того, как экспертами БТИ будут проверены все изменения, можно вводить объект в эксплуатацию. Если никаких вопросов со стороны БТИ не возникло, то все изменения будут внесены в технический паспорт.

Огромное внимание необходимо уделить оформлению документов, следуя правилам и требованиям каждой инстанции. Учитывая, что в законодательство постоянно вносятся изменения и дополнения, то самый простой и правильный вариант – доверить согласование перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании и его согласование профессионалам. Наша компания – команда высококвалифицированных опытных специалистов, которые за короткий промежуток времени оформит и подготовит все необходимые документы, проектную документацию, проведет техническое обследование и проведет согласование во всех инстанциях согласно действующему законодательству.

Смотрите видео-ролик руководителя Replan Estate о согласовании перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Порядок перепланировки нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения предполагает внесение технических и функциональных изменений. Объем работ зависит от деталей проекта и сметы.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Собственник или арендатор площади не должен нарушать технические и иные нормы, обязан проводить работы согласно утвержденному проекту и полученному разрешению.

Общие сведения

Перепланировка предполагает изменение технических параметров нежилого помещения, его функционального назначения.

Мероприятию должны предшествовать формально-юридические действия:

  • получение согласия от жильцов;
  • оформление разрешения инспекции.

Обязательный этап – согласование перепланировки нежилого помещения и составление проекта в БТИ. Специалисты жилищной инспекции, например, в городе Москве могут предложить заявителям воспользоваться типовыми проектами, не требующими оплаты.

При желании переделать помещение на первом этаже многоквартирного дома в салон и другое заведение необходимо, чтобы для него был отдельный выход.

Если дом небольшой, то возможно получить согласие всех жильцов, прежде всего, соседей.

Законодательство

Перепланировка нежилого помещения выполняется согласно нормам ЖК РФ, и ГрК РФ – ст. 51.

Технические параметры перепланировки утверждены СНиП 31-02-2001. Особенности проектов утверждаются актами БТИ.

Перепланировка нежилого помещения

В проект перепланировки включают способы увеличения метража помещения, установку или демонтаж окон. Работы проводятся для изменения расположения комнат. Могут приниматься меры для увеличения пространства торгового помещения.

Получить разрешение будет легче, если при выполнении работ не затрагиваются несущие (опорные) конструкции дома.

Когда необходимо снести или модифицировать несущую стену, то инициатор перепланировки должен обратиться к проектировщику (автору) дома и получить его заключение о возможности и безопасности такого решения.

Потребуется также получить разрешение от органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора.

В многоквартирном жилом доме

Узаконивание перепланировки в МКД проводится при получении согласия от всех жильцов дома.

Читать еще:  Что лучше оформить дарственную или завещание на квартиру, дом и землю

До принятия ст. 51 ГрК РФ в новой редакции перепланировка была затруднена в больших домах. Закон позволил проводить работы и получать согласие на общем собрании жильцов.

Если большинство участников собрания согласились дать разрешение на перепланировку, то согласие оформляется специальным протоколом.

Специалисты утверждают, что согласие на перепланировку можно получить от руководства управляющей организации. Но этот момент спорный, так как оно может быть оспорено жильцами в суде.

Разрешение от жильцов требуется, если перепланировка предполагает уменьшение количества общего домового имущества, затрагивает лестничные площадки, мансарды, помещения в цокольном этаже

В нежилом здании

Порядок согласования перепланировки в нежилом здании также предполагает получение согласия от других собственников (арендаторов) помещения.

Разрешение требуется от субъекта, на балансе которого находится здание – города, муниципального образования и т.д.

Должен быть составлен подробный проект, со всеми предполагаемыми изменениями. К нему должна быть приложена пояснительная записка.

Как оформить?

Для перепланировки нужно обратиться за разрешением в жилищную инспекцию или администрацию населенного пункта.

Потребуется получить разрешение от контрольно-надзорных ведомств, если предполагается изменение инженерных коммуникаций или фрагментов помещений, затрагивающих их расположение.

Заявитель обращается за разрешением, предоставляет утвержденный БТИ и подписанный специалистом проект мероприятий. Он, вместе с правоустанавливающей документацией на нежилое помещение, изучается комиссией. Она дает разрешение на перепланировку, устанавливает срок ее проведения.

Комиссия выполняет проверочные мероприятия, подписывает заключительный акт. Заявитель вносит необходимые изменения в поэтажный план и кадастровый паспорт помещения.

Получение разрешения

Если предприниматель или другое заинтересованное лицо обращаются с заявлением на перепланировку с уже готовым проектом, подписанным специалистами БТИ, то должностное лицо должно принять заявление вместе с оригиналом и копией проекта.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании? Смотрите тут.

Документы

Для перепланировки нужно подать следующие документы:

  • заявление, в котором нужно обозначить сроки начала и завершения перепланировки, а также перечень необходимых работ;
  • оригиналы и копии правоустанавливающих документов;
  • техническая документация на нежилое помещение;
  • согласие от собственника здания или собственников (арендаторов) других нежилых помещений.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения здесь.

Решение выносится в течение 45 дней после обращения. Для его получения необходима комиссия, в составе которой работает технический специалист.

Если проект составлен правильно и параметры нежилого помещения, всего здания, позволяют выполнить перепланировку, то решение будет положительное.

В ней будет отказано, если работы выполнены самовольно, или технические параметры здания не позволяют проводить изменения, либо если здание признано аварийным.

Проект

Он будет обязательным условием перепланировки. В документе обозначают все работы по изменению или усовершенствованию конструкции нежилого помещения.

Заявитель может заменить инженерное оборудование, увеличить или уменьшить площадь вспомогательных помещений, перемещать отопительные устройства, расширять лестницы, дверные проемы.

Образец проекта перепланировки здесь.

Заявление

В нем обозначают сроки перепланировки, обосновывают необходимость ее проведения. В документе указывают предполагаемое начало и окончание всех технических мероприятий.

Заявление подается на имя должностного лица – руководителя местной администрации. Оно рассматривается в комиссионном порядке.

Сроки

Они зависят от объема работ. Сроки должны быть согласованы с контрольным органом. Их нарушение возможно только по уважительной причине.

Сроки перепланировки могут быть заблаговременно продлены.

Стоимость

Стоимость зависит от затрат на проект, технические мероприятия. Отдельно оплачиваются услуги посредника.

В среднем, стоимость перепланировки, включая услуг юристов, инженеров, составляет 40 – 100 тыс. рублей.

Самовольная

Подобная перепланировка недопустима. С иском об устранении последствий перепланировки могут обратиться надзорные органы и другие собственники (жильцы) дома.

Нежилое помещение с незаконной перепланировкой невозможно нормально продать, поставить на учет.

Подобные недочеты иногда приходится устранять новому собственнику, с возможной оплатой штрафов.

Ответственность и штрафы за незаконные действия

В 2020 году ответственность за незаконную перепланировку (переустройство) наступает по ст. 7.22 КоАП РФ.

Должностные лица будут оштрафованы на 4-5 тыс. рублей. Для юридических лиц выписывается штраф в размере 40-50 тыс. рублей.

Кроме того, может наступить гражданско-правовая ответственность, если перепланировкой был причинен ущерб другим собственникам или когда перепланировка спровоцировала несчастный случай, повлекший травмы и даже смерть людей (возможна также уголовная ответственность).

Как узаконить?

Если самовольная перепланировка несущественна, то ее можно узаконить в административном порядке.

В остальных ситуациях придется обращаться в суд и доказывать, что перепланировка выполнена с соблюдением технических параметров, безопасна для людей.

Суд может признать перепланировку допустимой – частично или полностью.

При грубых нарушениях жилищных и технических норм в легализации перепланировки будет отказано.

Где узаконить перепланировку квартиры? Информация здесь.

Читать еще:  Трудовые права несовершеннолетних по российскому законодательству

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире? Подробности в этой статье.

Когда разрешение не требуется?

Не требуется разрешение при замене сантехники и инженерных коммуникаций, без нарушения их расположения. Можно также менять межкомнатные двери, делать косметический ремонт, заменять окна.

Для выполнения перепланировки следует определиться с перечнем работ и проектом. Разногласия и проблемные вопросы необходимо решать при помощи специалистов.

На видео о порядке согласования

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Перепланировка нежилого помещения

Основная цель перепланировки в нежилых помещениях – улучшение качества эксплуатации с изменением функционального использования помещений. В данном материале мы разберём как узаконить перепланировку нежилого помещения.

Для начала необходимо разграничить понятия перепланировки и переустройства.

В данном контексте перепланировка нежилых помещений подразумевает под собой изменение расположения комнат, их ликвидацию относительно технической документации (поэтажных планов БТИ и экспликаций), расширение площади одного помещения за счет другого.

В случае изменения рода деятельности организации или переоборудования нежилого помещения с целью функционального использования его определенным образом (под офис, салон красоты, бар ресторан, кафе и пр) мероприятия по переустройству часто сопряжены, не столько изменением существующей планировки комнат, сколько необходимостью, к примеру, установки дополнительного сантехоборудования, перемонтажа существующего, установкой дополнительных отопительных приборов, подводки трубопровода и др.

Пример поэтажного плана и экспликации:

Однако, в любом случае согласно Закону действующего Жилищного Законодательства «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» в любом случае должны сохраняться общие технико-экономические параметры объекта перепланировок.

При изменении конфигурации помещений, возможно два варианта:

  • Перепланировка планируется в отдельно стоящем нежилом здании. (согласуется в БТИ)
  • Перепланировка планируется на первом этаже жилого дома. (согласуется в жилищной инспекции)

Согласование не потребуется в случае проведения:

  • Косметической отделки помещений (покраска, оклейка обоями, оштукатуривание и т.д.).
  • Установки/демонтажа встроенной мебели, не обозначенной в документах БТИ.
  • Замены сантехоборудования на аналогичное по габаритам и расположению.

Пример проектной документации:

Основным нормативно-правовым основанием для согласования перепланировки, являются:

  • Постановление Правительства Москвы № 508 ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»
  • ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения»
  • МГСН 3.01-01 «Жилые здания»

При перепланировке нежилого помещения расположенного в жилом доме, собственнику требуется получение разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции.

В ряде случаев потребуется также разработка проекта приспособления к современному использованию, которое выдается Москомнаследием, если объект перепланировки относится к архитектурным памятникам.

Если здание, в котором планируется перепланировка, принадлежит городскому имуществу, то потребуется разрешение Департамента имущества города.

При затрагивании фасадов зданий, для устройства дополнительного входа необходимо заключение ГлавАПУ.

Примеры поэтажных планов нежилых помещений:

Мосжилинспекция может отказать в выдаче распоряжения на перепланировку, также в случаях, когда не предусмотрены: звукоизоляция нежилых помещений, пандус, дополнительный пожарный выход.

Процедура и этапы согласования напрямую зависят от степени сложности мероприятий по перепланировке и переустройству.

К незначительным изменениям можно отнести:

  • снос и демонтаж ненесущих перегородок (устройство проемов, установка дверных блоков).
  • замоноличивание дверных проемов в ненесущих перегородках.
  • замена или установка дополнительного инженерного оборудования без затрагивания стояков канализации, горячего /холодного водоснабжения и пр.

В данном случае для согласования проекта перепланировки нежилого помещения потребуется подготовить следующую документацию:

  • Правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности)
  • Поэтажный план с экспликацией (выписка из технического паспорта по формам 1А и справку о техническом состоянии по форме 5)

Также возможно потребуется согласовать проект в СЭС, Роспотребнадзоре, ДЭЗе, Гопожарнадзоре и Мосэкспертизе.

Выписка из технического паспорта по формам 1А и справка о техническом состоянии:

Мероприятия по переустройству, требующие составления проекта:

  • Затрагивание несущих стен.
  • Устройство лестниц.
  • Демонтаж перегородок и стен с увеличением нагрузки на перекрытия.
  • Изменение конструкции полов.
  • Установка дополнительного оборудования, увеличивающего нагрузку на общедомовые сети и пр.

В данном случае потребуется разработка проекта перепланировки нежилого помещения, согласование же можно провести после предварительного обследования конструкций здания на допустимость планируемых изменений и получения Технического Заключения о состоянии и несущей способности конструкций здания.

Проект перепланировки должен быть разработан проектной организацией с допуском СРО.

После получения разрешения на перепланировку и проведения ремонтно-строительных работ Мосжилиинспекцией и эксплуатирующей организацией проводится комиссия по принятию объекта перепланировки с оформлением Акта о завершенном переустройстве и перепланировке.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector