Lb66.ru

Экономика и финансы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Категория земельного участка не установлена что делать

Адвокатам рассказали о тонкостях земельного права

Как сообщает пресс-служба ФПА, 21 апреля в рамках очередного вебинара Федеральной палаты адвокатов доцент кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина, к.ю.н. Ольга Романова прочитала лекцию на тему «Актуальные вопросы рассмотрения земельных и градостроительных споров»

Вначале эксперт предложила систематизировать правовые знания о земельном участке, а также о том, как определяются и уточняются его границы, поскольку подавляющая часть споров связана именно с границами земельных участков. Она напомнила, что в ст. 6 Земельного кодекса перечислены объекты земельных правоотношений – земельные участки или их части, термин «земля» желательно не употреблять. При этом самостоятельным предметом имущественных отношений часть земельного участка быть не может, но на него могут распространяться определенные ограничения.

Ольга Романова подчеркнула, что понятие земельного участка не такое простое, как кажется, и обозначила его отличие от других объектов недвижимости. Она отметила, что в Законе о государственном земельном кадастре легальное понятие появилось еще до принятия ЗК РФ и устанавливало, что «земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Однако это понятие не предусматривало обязательного определения границ участка на местности. Такая процедура появилась в Инструкции по межеванию земель, принятой в 1996 г., причем прописанные в ней правила межевания с тех пор не изменились, поэтому эта инструкция может применяться в судебных спорах.

Отсутствие четких правил определения границ приводило к огромному количеству споров. Когда был принят Закон о кадастровой деятельности, вступивший в силу с 1 марта 2008 г., а также внесены поправки в ЗК РФ, изменение понятия коснулось идентификации границ земельного участка, которые теперь должны быть определены в соответствии с федеральными законами.

Проведение геодезических работ в процессе межевания позволяет определить четкие границы земельного участка. Однако в июне 2014 г. был приняты поправки в земельное законодательство, вступившие в силу 1 марта 2015 г. Ими было введено новое понятие, которое подвергается критике, так как оно повторяет положения Гражданского кодекса РФ и констатирует, что земельный участок как объект права «является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».

Хотя данное определение даже лучше предшествовавшего, поскольку земельный участок с установленными границами, но без конкретных характеристик – это еще не вещь, которую можно использовать в разных целях: что-нибудь там построить, посадить или использовать иначе. Поэтому лишь тогда, когда у субъекта права появляется конкретный интерес в использовании земельного участка, определение его границ происходит в зависимости от конкретного назначения данного участка земли.

Юридические характеристики земельного участка делятся на основные и дополнительные. По словам эксперта, те и другие обязательны для каждого участка, однако к основным относятся те, которые не могут быть изменены без изменения кадастрового номера (за редким исключением, которое установлено, например, для ранее учтенного земельного участка), тогда как дополнительные характеристики могут изменяться. Это, например, адрес объекта недвижимости, наличие на участке природных объектов, ограничений прав на его использование.

Определяющими являются такие дополнительные характеристики, как категория земель, определяющая их целевое назначение, и разрешенное использование земельного участка. Правовой режим должен быть установлен в отношении каждого земельного участка. Среди участков, образованных в 90-е гг. прошлого века, часто встречаются участки без установленной характеристики. В этом случае уполномоченный орган власти должен установить эти характеристики исходя из его местоположения и фактического использования.

В зависимости от целей образования земельного участка определяются его площадь, рыночная стоимость и другие основные характеристики. В границах населенных пунктов разрешенное использование земельных участков обусловлено таким градостроительным актом, как Правила землепользования и застройки, утверждаемые нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Они устанавливают регламент относительно каждой территориальной зоны. Там указывается перечень видов разрешенного использования участков их правообладателями. Изменение таких видов в отношении конкретного участка возможно только в рамках градостроительного регламента.

Рассказав о порядке изменения разрешенного использования земельных участков, Ольга Романова перешла к судебным спорам, в частности о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, не связанную с производством сельскохозяйственной продукции. «У нас не очень хотят заниматься сельским хозяйством, но хочется все застроить», – заметила эксперт, поэтому режим нередко изменялся, предусматривая застройку сельскохозяйственных полей коттеджными комплексами и даже многоквартирными домами. Это делалось органами местного самоуправления по инициативе заинтересованного лица при условии проведения публичных слушаний. Часто такие действия местных властей были совершенно незаконными, и по представлению прокуроров суды могут вынести решения о том, что большое количество дачных и коттеджных поселков должны быть снесены, если суд признает ничтожными решения об изменении категории земельных участков.

Читать еще:  Справка с места работы о выплате алиментов – что это такое и кто ее может получить

Для правомерного изменения категории земельного участка должно быть осуществлено либо изменение границ населенного пункта, либо включение данного участка в границы этого населенного пункта.

Возможности защиты прав на земельный участок зависят от его статуса. По словам эксперта, участки могут быть учтенными, ранее учтенными или временными. Временными могут быть только земельные участки, образованные до вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимости, то есть до 1 января 2017 г., оставаться таковыми они могут не более 5 лет. У них может даже не быть кадастровых номеров и с таким земельным участком нельзя ничего сделать.

Учтенными называются земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет после 1 марта 2008 г., то есть с момента вступления в силу Закона о государственном кадастре недвижимости. Ранее учтенными называются участки, поставленные на кадастровый учет до этой даты.

Граждане могут быть законными правообладателями участков с двумя этими статусами. Однако если гражданин, которому участок был предоставлен, скажем, еще в советские времена в бессрочное пользование, возвел на приусадебном участке жилой дом и оформил на него права собственности, но не успел оформить документы на земельный участок и умер, у его наследников могут возникнуть сложности с распоряжением этим имуществом. Если же у данного имущества сменился собственник, ему придется искать правоустанавливающие документы или оспаривать отказ Росреестра на регистрацию этого участка.

До настоящего времени наряду с приусадебными, предназначенными для огородничества, встречаются полевые участки, расположенные вне границы населенного пункта, но непосредственно прилегающие к приусадебным. Граждане использовали их как единое целое. Но сегодня их желательно объединить, и сделать это лучше всего в процессе уточнения границ.

Эксперт коснулась вопроса о презумпции приобретательной давности, которая может использоваться только в специфических случаях, когда речь идет о спорах между частными собственниками, но не может касаться земельных участков, которые находятся в государственной собственности.

Ранее учтенных участков все еще много, хотя их число и уменьшается. Сведения о площади и границах такого участка априори являются достоверными, более того, иногда достаточно только сведений о площади в первичном правоустанавливающем документе. Если же границы учтенного участка определены неточно, например из-за ошибки кадастрового инженера, то нужно доказывать наличие реестровой ошибки для оформления прав на данный участок.

Участки, выданные еще советским гражданам, межевались с помощью обычной рулетки, поэтому их площадь на местности почти всегда отличается от той, что указана в правоустанавливающем документе. Иногда сведения о границах земельного участка вообще отсутствуют или они совершенно недостоверны, поскольку кардинально отличаются от данных, полученных с помощью современных картографических способов. Поэтому судебные споры о границах таких земельных участков возникают довольно часто.

Процедура уточнения границ позволяет гражданам, которые приобрели участок до установления конкретных правил межевания, зафиксировать свое право собственности по фактическому землепользованию. И тогда не удивительно, что фактическая площадь участка может оказаться больше, чем в сведениях, имеющихся в реестре недвижимости. Есть, конечно, некоторые ограничения этого права. В частности, при уточнении границ не должны нарушаться права смежных землепользователей, а увеличить площадь своего участка можно лишь на минимальный размер земельного участка, установленный в данной местности. А если такой размер не установлен, то всего на 10%.

Отказ Росреестра в изменении характеристик земельного участка можно оспорить в суде, но тогда необходимо представить доказательства о фактическом землепользовании, т.е. о том, что в данных границах участок существует уже 15 или более лет (это и есть презумпция приобретательной давности), а также согласие на такое изменение смежных правообладателей.

С презентацией к данной лекции можно ознакомиться по ссылке.

Повтор трансляции состоится в субботу, 25 апреля.

Проверьте в ЕГРН характеристики ваших участков

В 81 регионе России реализуется проект по наполнению Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) необходимыми сведениями. Проект предполагают проведение мероприятий по наполнению ЕГРН сведениями о границах административно-территориальных образований, территориальных зон, земельных участков и иных объектов недвижимости, анализу и сравнению данных о землях лесного фонда, сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и прочее.

Отдельно стоит выделить предстоящие работы по уточнению и внесению отсутствующих сведений об объектах недвижимости в ЕГРН (вид разрешенного использования, категории земельных участков).

Читать еще:  Как вернуть материнский капитал, направленный на формирование накопительной пенсии

Уточнить характеристики важно как для государственных, муниципальных объектов недвижимости, так и для частных.Для собственников объектов внесение полных и точных характеристик позволит избежать увеличения сроков предоставления тех или иных услуг при распоряжении имуществом, в том числе при регистрации перехода прав, и иных юридически значимых действий.

Кроме того, за использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением и (или) установленным разрешенным использованием земельного участка частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность.

Как проверить наличие в ЕГРН характеристик земельного участка?

Можно зайти на общедоступный ресурс Публичная кадастровая карта. В верхнем левом углу в поле «Участки» ввести адрес, например, «г. Ростов-на-Дону, пер. Валдайский…». Далее система предложит все соответствующие запросу адреса. После выбора интересующего адреса появится информация об участке. Выделенные ниже строки должны быть заполнены. Если они пусты, потребуется уточнение характеристик земельного участка в ЕГРН.

Как установить вид разрешенного использования в отношении земельного участка, который принадлежит Вам на праве собственности

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Собственник участка может обратиться в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением об установлении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием. Например, если на участке расположен индивидуальный жилой дом, следует установить вид «Для индивидуального жилищного строительства», если садовый дом – «Ведение садоводства».

Предварительно информацию о видах разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории можно запросить в Департаменте архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в составе сведений ИСОГД.

Что делать в случае отсутствия сведений о категории земельного участка

Статьей 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определено, что земельный участок подлежит отнесению к землям населенных пунктов, если он находится в границах населенного пункта.

Если в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок указано к какой категории земель он отнесен, то собственник может самостоятельно обратиться в Управление Росреестра по Ростовской области с целью внесения категории земель в соответствии со сведениями, указанными в таких документах.

Если же в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок информация о категории земель отсутствует, то собственнику следует обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением об отнесении земельного участка к категории земель: «земли населенных пунктов». Департаментом будет подготовлено распоряжение об отнесении земельного участка к категории земель: «земли населенных пунктов» и передано в Управление Росреестра по Ростовской области для внесения изменений в ЕГРН.

Отдельно следует отметить, что все указанные действия не требуют оплаты и позволят в будущем избежать сложностей при совершении сделок с недвижимостью.

Здравствуйте, в кадастровом паспорте земельного участка под ИЖС не указана категория земель. Явно, что это земли населенных пунктов т.к. находится в пределах г. Кемерово по ул Мира. Куда надо обратиться и с каким заявлением, чтобы внесли эти сведения в ка

Куда надо обратиться и с каким заявлением, чтобы на кадастровом плане было написано:»Земли населенных пунктов»? Участок был ранее учтеный.

На основании приведенной в вопросе информации не представляется возможным дать полный и объективный ответ. Вам необходимо уточнить вопрос.

Вместе с тем сообщаем, что согласно Земельному кодексу РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 8 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Перечень целевых категорий земель на территории РФ определен статьей 7 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

На основании частей 4 и 5 ст. 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в случае, если категория земель не указана в документах государственного кадастра недвижимости, правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, принимается решение органа местного самоуправления городского округа или муниципального района об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Читать еще:  Алименты с продажи недвижимости

В соответствии со ст. 84 Земельного кодекса РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования. Генеральный план города Кемерово утвержден Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.06.2011 N 36 «Об утверждении генерального плана города Кемерово».

Границы населенного пункта города Кемерово и границы муниципального образования города Кемерово совпадают.

В случае, если земельный участок расположен в границах муниципального образования г. Кемерово, то он относится к категории: земли населенных пунктов. Информация о земельных участках, в том числе, ранее учтенных, расположенных в соответствии с генеральным планом города Кемерово в границах населенного пункта, содержащаяся в документах, издаваемых в предусмотренном законом порядке (распорядительные акты и другие), является основанием для внесения сведений о категории земель в межевой план и в дальнейшем в государственный кадастр недвижимости.

Если категория земель не установлена

Хочу купить участок в СНТ с щитовым домиком. Но он стоит на участке категория земли которого: не определена. Дом на участке не зарегистрирован. Скажите, что за собой повлечет покупка такого участка с домом. Участок в собственности.

Ответы на вопрос:

Если дом не зарегистрирован то купить его вы не можете. Тут либо вы покупаете только земельный участок (дом идет как неоформленное строение) либо вы ждете пока собственник оформит строение и покупаете дачный домик и з.у.

В договоре купли-продажи нельзя указывать наличие на земельном участке строений, иначе сделка не пройдёт государственную регистрацию.

В соответствии с законодательством о «дачной амнистии» (93-ФЗ от 30.06.06 и др.) права собственности на такие строения могут быть зарегистрированы по декларации или кадастровому паспорту. Декларация заполняется собственником, никаких подтверждений правильности сведений декларации по объекту недвижимости не требуется. С какими сведениями заполнили – с такими и зарегистрируют. Вот только хозяину необходимо было регистрировать.

При продаже одного только участка также возможны некоторые проблемы — потребуют справку об отсутствии строений, а Вы ее получить не можете, т.к. в БТИ уже есть информация о доме. В идеале конечно хорошо бы зарегистрировать строение.

При продаже участка в СНТ указывать наличие или отсутствие на нем именно щитового. А не жилого дома вовсе не обязательно. Если участок в собственности заключайте договор покупки без проблем.

Купить участок категория земли которого: не определена. Какие могут быть проблемы при совершении сделки купли продажи?

Ответы на вопрос:

Отсутствие указания на категорию земель в документах государственного кадастра недвижимости (в том числе в кадастровом паспорте земельного участка) может послужить основанием для признания незаконным правовых актов о предоставлении земельного участка, недействительными договоров, предметом которых являются земельные участки, т.к. в зависимости от категории земель определяется правовой режим земельного участка, в том числе его обороноспособность, зависит порядок предоставления земельных участков, определение надлежащего субъекта, имеющего полномочие на распоряжение земельным участком в случае предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности

если не установлена категория земель, земельный участок не имеет целевого назначения и должен быть отнесен, в соответствии со ст. 103 СК РФ, к категории земель запаса, только земли запаса не имеют целевого назначения. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Использование земельного участка, категория земель которого не определена, запрещено.

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним целевое назначение имущества должно быть определено. Представление на государственную регистрацию документов, не отражающих информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (в том числе и о назначении имущества), является основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если Вы приобрели такой участок приступите к определению категории земли. Без этого использование такого участка не возможно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector