Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать долю в ипотечной квартире

Как продать ипотечную квартиру?

Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику, и он может распоряжаться своим имуществом: сдавать в аренду, прописывать членов семьи, делать ремонт и даже продавать. Но до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, поэтому продажа имеет свои особенности.

Почему люди продают квартиру, купленную в ипотеку

Обычно займ берется на десятки лет, а за это время обстоятельства жизни могут измениться. Например, у заёмщика появились дети, и теперь нужна квартира побольше. Или перестал устраивать район, захотелось другую планировку или класс жилья. Бывает, что у заёмщика меняется место работы, и необходимо переехать в другой город. В таком случае заёмщик может сдать своё жильё в аренду, но если нет возможности следить за квартиросъемщиками, проще пойти на продажу.

Способы: как продать ипотечную квартиру

Действуют 4 схемы продажи:

  1. Досрочно закрыть ипотечный долг и продать квартиру без обременения.
  2. Продать и погасить долг благодаря вырученным от продажи средствам.
  3. Передать ипотечный долг покупателю — новому владельцу обремененной квартиры.
  4. Передать право продажи банку.

Раскроем каждый вариант подробнее.

С помощью досрочного погашения ипотечного кредита

Вариант осуществим, если у покупателя есть вся сумма для покупки. Банк можно не предупреждать о готовящейся купле-продаже, нужно лишь предупредить о намерении досрочно закрыть ипотеку.

Подробнее рассмотрим алгоритм сделки:

  1. Обе стороны заключают предварительный договор, где указано, что собственник обязуется продать квартиру покупателю, когда банк снимет обременение.
  2. Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения ипотечного долга.
  3. Продавец вносит полученные деньги в счёт досрочного погашения, берёт в банке подтверждение о полном закрытии долга и через МФЦ снимает обременение со своей жилплощади.
  4. Стороны подписывают обычный договор купли-продажи, и право собственности переходит новому владельцу.
ПлюсыМинусы
Не обязательно просить разрешение банка на сделку.Придётся найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку.

Погасить долг по ипотеке в ходе сделки

Если выбран такой вариант, то к сделке необходимо привлекать банк, выдавший ипотеку. И покупатель так же, как и в первом варианте, должен иметь всю сумму для приобретения недвижимости. Какие шаги в данном способе:

  1. Собственнику нужно передать в свой банк заявление, в котором он выражает намерение выставить недвижимость на продажу, и получить согласие банка на сделку.
  2. Найти покупателя и предупредить его о выбранном варианте сделки.
  3. Покупатель по соглашению с банком переводит кредитной организации сумму для закрытия ипотеки. По документам эта сумма будет считаться авансом, если она меньше стоимости жилья.
  4. Остаток стоимости покупатель переводит продавцу.
  5. Банк закрывает ипотечный кредит, с квартиры снимается обременение.
  6. Заключается стандартный договор купли-продажи.

Такой вид продажи обремененного жилья обычно более привлекателен для покупателя: надёжность сделки гарантирована благодаря участию банка.

ПлюсыМинусы
Благодаря привлечению банка у покупателя больше доверия к сделке.Придётся спрашивать разрешение банка на куплю-продажу.
Придётся найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку.

Продать квартиру вместе с ипотекой

Если покупатель намерен приобрести недвижимость в ипотеку, можно передать ему остаток ипотечной задолженности. Происходит переоформление кредита: банк закрывает ипотеку у одного клиента и передаёт её другому.

Как действовать, чтобы продать квартиру вместе с ипотекой:

  1. Найти покупателя, который готов на займ в этом же банке.
  2. Сообщить банку о намерении уступить долг.
  3. Банк проверит данные нового потенциального заёмщика (занятость, доходы, кредитную историю)
  4. Если банк всё устроит, то заключается договор цессии (переуступки прав по займу) или новый кредитный договор с новыми условиями.
  5. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи
  6. Банк сам через Росреестр занимается передачей прав собственности от прошлого владельца к новому.

Стоимость квартиры может быть больше, чем остаток долга по ипотеке. В таком случае покупателю нужно иметь запас денежных средств для расчета с продавцом.

ПлюсыМинусы
Легче найти покупателя, потому что много желающих купить в кредит.Банк отменит сделку, если покупатель не соответствует требованиям как заёмщик.
Не нужно тратить время на досрочное погашение и снятие обременения.

Банк сам продает залоговое имущество

Наихудший способ, потому что необратимо портит кредитную историю. Но такой тип продажи случается, когда собственник больше не выдерживает долговую нагрузку, перестаёт исправно вносить платежи и не может самостоятельно продать квартиру.

По решению суда квартира выставляется на онлайн-торги, где покупатель определяется по правилам аукциона.

Вырученные деньги идут на погашение долга, начисленных пеней за задержки платежей, судебные издержки и организацию аукциона. Если после обязательных выплат деньги останутся, их переводят должнику. Если же вырученных денег не хватает на обязательные платежи, то бывший собственник остаётся должным банку.

Выставление квартиры на торги — самое крайнее решение. Выгоднее и проще самостоятельно организовать продажу одним из трёх ранее описанных способов. Когда у клиента возникают финансовые трудности при обслуживании долга, всегда можно обсудить ситуацию с банком. Иногда он идёт навстречу и предлагает решение: даёт ипотечные каникулы или рефинансирует займ.

ПлюсыМинусы
Не нужно искать покупателей.Испорченная кредитная история.
Риск остаться должником даже после продажи жилья.

Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?

Такие сделки проходят с помощью договора цессии — переуступки прав требования. Раньше окончания строительства ждал один дольщик, а после подписания цессии — другой дольщик.

Продажа на этапе строительства возможна до того момента, пока не подписан акт приёма готовой квартиры. Если акт подписан, значит, дом сдан в эксплуатацию, дольщик оформляет право собственности, и продажа уже возможна только по договору ДКП, а не цессии.

Перед продажей квартиры по переуступке дольщик обязан уведомить об этом строительную компанию и получить письменное разрешение. Также разрешение потребуется взять и у банка-залогодержателя. Вариантов покупки два: либо новый дольщик в ходе сделки закрывает ипотечный долг продавца (если покупка за наличку), либо берёт на себя его ипотечные обязательства (если покупка в ипотеку).

Важно помнить, что если в новостройке ещё продаются такие же планировки от застройщика, то потенциальные покупатели скорее выберут покупку по ДДУ. Поэтому дольщики, желающие привлечь спрос на свою строящуюся квартиру, обычно ставят цену ниже, чем у застройщика.

Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Можно, если найти покупателя, который захочет взять ипотеку в том же банке. Тогда покупатель просто перенимает долг у бывшего владельца квартиры. Банк проверяет платежеспособность нового претендента на ипотеку и переоформляет документы.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Можно, если знать нюансы. Особенность военной ипотеки в том, что у купленного жилья сразу два залогодержателя: банк, выдавший займ, и Росвоенипотека, перечисляющая платежи. Поэтому перед продажей придётся получить согласие у обеих организаций.

Помимо выплаты долга банку придётся ещё вернуть все те деньги, которые внесла Росвоенипотека. Для этого проще взять потребительский кредит, с его помощью погасить долги и снять обременение, затем продать квартиру и полученными деньгами закрыть кредит. Средства, которые по причине продажи жилья возвращаются Росвоенипотеке, никуда не исчезают — они снова поступают на накопительный счет военнослужащего (НИС). Воспользоваться средствами можно при повторной покупке жилплощади.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.

Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.

Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.

Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?

Собственник, желающий продать свою ипотечную квартиру, не несёт никаких рисков. Его жильё в залоге у банка и этот факт зарегистрирован в Росреестре. Никто не сможет обманным путём забрать жильё, пока на нём обременение. Больше рискует покупатель. Необходимо дождаться согласия банка, а он может оспорить сделку. Нужно удостовериться, что всё в порядке с долями несовершеннолетних собственников и не будет претензий от органов опеки. Важно правильно оформить предварительный договор, когда происходит передача задатка на закрытие ипотеки.

Поэтому для безопасности покупателю лучше выбрать трехстороннюю сделку, когда в купле-продаже участвует банк.

Продажа доли в квартире

Юридические сложности при продаже доли в квартире.

Технически отчуждение доли в квартире практически не отличается от отчуждения всей квартиры целиком. Требуется почти такой же пакет документов, так же проходит оформление сделки, финансовый расчет и государственная регистрация перехода права. Но вот это маленькое «почти», выражающееся в одном дополнительном условии, вызывает на практике большие сложности при продаже доли. Речь идет о преимущественном праве покупки, отраженном в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Согласно этой статьи, продавец доли обязан в письменной форме уведомить остальных собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, с указанием цены и прочих условий продажи. Если другие собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то продавец имеет полное право продать свою долю любому постороннему лицу на тех же условиях или дороже. Вроде бы все логично и просто. В реальной жизни это условие, в свете конфликта собственников квартиры, приобретает статус проблемы. Другие собственники квартиры, которые не хотят реально покупать продаваемую долю, получают возможность «вставить палки в колеса» продавцу и затормозить процесс продажи, а иногда и вообще сделать её невозможной. Ст. 250 ГК РФ кроме письменной формы не регламентирует способы вручения уведомления, оповещения сособственников о времени, месте и дате сделки, не разъясняет, как поступить в ситуации, когда сособственника невозможно найти и соответственно уведомить о своем намерение продать долю. Нет четкого алгоритма действий, который бы позволил продавцу доли реализовать своё законное право на отчуждение принадлежащей ему собственности легально, без всевозможных «вывертов» и обходных схем. Можно сказать однозначно, что если сособственники не захотят получать уведомление о продажи доли, то продавец не сможет ничего с этим сделать. С другой стороны, если продавец решил продать свою долю в квартире, то он её продаст, не смотря на все ухищрения сособственников. Разберем все это более подробно и тщательно.

Предположим, что продавец доли по сути своей законопослушный гражданин, который хочет продать свою недвижимость легально, согласно действующему законодательству. Начнем с формы уведомления других собственников о предстоящей продаже доли. Текст уведомления примерно следующий:

«Сообщаю Вам о своем намерении продать принадлежащую мне (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за цену (сумма цифрами и прописью) на день подписания договора купли-продажи. В соответствии со статьей 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки, принадлежащей мне доли квартиры, по указанному выше адресу, за указанную выше цену. В связи с вышеизложенным, прошу Вас в течение одного месяца со дня получения этого заявления купить у меня (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за предложенную выше цену. В случае если Вы не купите у меня указанную выше долю квартиры, по истечении указанного срока принадлежащая мне доля квартиры будет отчуждена другим лицам».

Варианты передачи уведомления могут быть разными. Для того чтобы сделка по продаже доли гарантированно прошла государственную регистрацию принято уведомлять других сособственников квартиры через нотариуса. Конечно, можно вручить уведомление лично, получив подпись получателя на свою копию уведомления или при отказе в этой подписи, заручиться подписями двух свидетелей. Можно послать телеграммы с уведомлением о вручении каждому собственнику, где отражены условия продажи доли. Эти способы не противоречат закону, но в нотариальном варианте продавец получает от нотариуса официальное свидетельство. В регистрационной палате с такой бумагой вопросов при регистрации сделки по продаже доли не возникает и продавца естественно это полностью устраивает. Нужно понимать, что если у квартиры, например четыре собственника и свою долю продает только один, то уведомлять необходимо персонально каждого сособственника, то есть вручить три уведомления. Процедура передачи другим сособственникам уведомления следующая. Продавец подписывает составленное нотариусом уведомление (или заявление) с вышеуказанным текстом. Так же он подписывает заявление на имя нотариуса с просьбой передать другому сособственнику свое уведомление. Нотариус отправляет со своего адреса и от своего имени заказное письмо с уведомлением о вручении почтой другому сособственнику с текстом подписанного продавцом документа. С момента вручения письма адресату отсчитывается один месяц. Если получатель письма не обратился к нотариусу в этот срок, то тот выдает продавцу свидетельство, где говорится о том, что сособственник уведомлен о предстоящей продаже доли на определенных условиях должным образом путем передачи уведомления продавца такого-то числа. В случае, когда адресат по каким-то либо причинам не получил письмо (не сходил за письмом на почту, не открыл почтальону дверь, выбыл с указанного адреса в неизвестном направлении и т.д.) и оно вернулось обратно, нотариус тоже выписывает свидетельство, но немного с другой формулировкой, где указанно, что заявитель предпринял необходимые действия по извещению другого собственника о намерение продать долю в квартире. Такая формулировка в заявлении не является препятствием для регистрации сделки по продажи доли третьему лицу, но найти покупателя в таком случае будет крайне сложно, так как для него это будет заведомо спорная судебная ситуация.

Еще одна сложность, которая может возникнуть у продавца доли – это налоги.

Если доля находится в собственности менее трех лет, то с превышения одного миллиона рублей, полученных в результате продажи доли, должен быть уплачен подоходный налог в размере тринадцати процентов. Если фактическая продажная цена доли, например 1.200.000 рублей, то налог составит 26.000 рублей, что не является значительной суммой на фоне стоимости доли. А что делать, когда продается 2/3 доли в квартире стоимостью, например 18.000.000 рублей? Размер налога уже будет сопоставим со стоимостью нового автомобиля среднего класса. Указывать в таком случае в уведомлении не облагаемый налогом один миллион глупо, ибо огромна вероятность того, что другие собственники с удовольствием захотят купить такую долю за бесценок. Платить налог на сумму примерно 650.000 тоже не особо хочется.

Приходите к нам! Мы поможем купить квартиру вашей мечты!
Звоните:
219-07-07, +7-902-87-42-620

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.

Разберемся, в чем разница между этими понятиями, и какие особенности у таких сделок.

Что такое «комната» и что такое «доля»

Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.

Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.

Долю и комнату можно купить в ипотеку СберБанка по программе «Приобретение готового жилья» . Комнату можно также приобрести по программе «Военная ипотека».

Особенности сделки с комнатой и долей

✅ Преимущестенное право покупки

Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это преимущественное право покупки.

Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

❗️Например: В квартире две комнаты и два владельца — Гриша и Алла. Гриша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Алле.

Если Алла отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Алла не хочет писать отказ, то Гриша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Гриша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

✅ Передача недвижимости в залог

При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Алла идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Комментарий эксперта

Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик

✅ Отчет об оценке при покупке доли или комнаты

При заказе отчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату.

При покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.

✅ Страхование залога

При покупке недвижимости в ипотеку залог, предоставляемый банку, необходимо застраховать.

Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.

При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.

Как продать долю в ипотечной квартире

Ипотека, наравне с ипотечным кредитованием, остается популярной формой покупки жилья. Однако никакая ипотека не гарантирует мира и согласия среди заемщиков. Случается, что один из них хочет продать свою долю и ищет подходящие варианты. Сложность в том, что квартира находится под обременением – в ипотеке. Прежде чем реализовать долю, нужно заручиться согласием банка. Кроме того, придется учитывать и интересы созаемщика – второго собственника.

Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире? Надо сказать, что такая сделка гораздо сложнее обычной купли-продажи. Характерные особенности процедуры мы рассмотрим в нашей статье.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики). Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой. Зато кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.

Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?

Способы и варианты

Избежать участия залогодержателя никак не получится. Первым делом нужно узнать, согласен ли вообще банк на такую процедуру? Обычно представители банка сами предлагают варианты с учетом сложившейся ситуации. О них и поговорим.

Способы продажи доли в ипотечной квартире:

  • Досрочная выплата долга

Практикуется как с участием созаемщиков, так и при заключении сделки с посторонним покупателем. Суть в том, что покупатель перечисляет деньги-«остаток» по ипотеке на счет банка-залогодержателя. Или передает деньги продавцу под расписку. Происходит досрочное погашение долга по ипотеке. Тем самым, продавец снимает обременение с квартиры и может распоряжаться ею без участия банка. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли и регистрируют его у нотариуса. Расчеты производятся через ячейку в банке – после перехода права собственности к покупателю, продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Минус — в сложности с продажей отдельной доли квартиры. Для того, чтобы снять обременение, придется погашать весь долг по ипотеке. Оптимальный вариант – действовать совместно с созаемщиком, владеющим второй долей в квартире.

Еще одним недостатком может быть истечение льготного периода на досрочное погашение кредита. Банкам невыгодно, чтобы заемщики гасили ипотеку раньше срока – ведь кредитор теряет лакомые проценты. Поэтому придется перечитать условия ипотечного договора или получить консультацию у юриста. Если ограничений нет – сделка допустима. Если стоит запрет, придется выполнять ряд условий, например – выплатить не менее 50% регулярных платежей по ипотеке.

  • Разделение оплаты

Абсолютно безопасный и выгодный способ продажи квартиры. Участниками операции выступают три стороны: продавец (заемщик), покупатель и финансовое учреждение. Денежная сумма за долю квартиры разделяется на 2 части. Затем финансы помещают в две ячейки в присутствии сотрудника банка. Одна часть суммы – это «остаток» долга по ипотеке. Вторая – «остаток» от стоимости имущества.

Заключается ДКП доли квартиры – в присутствии нотариуса, продавца и покупателя. Затем документ отдается на регистрацию в Росреестр. После того, как банк получит оставшиеся за ипотеку деньги, он выдает справку о снятии обременения с квартиры. Отныне покупатель становится собственником жилплощади. «Остаток» после погашения ипотеки получает из ячейки продавец.

  • Переуступка прав и обязанностей

Схема, в ходе которой продавец доли передает свои права в пользу покупателя – созаемщика или третьего лица. Опять же, без согласия банка не обойтись. Прежде чем одобрить сделку, кредитор проверит потенциального плательщика – если он платежеспособен, имеет «белую зарплату», проблем возникнуть не должно.

Старый ипотечный договор расторгается. Банк и новый заемщик оформляют новое соглашение на тех же условиях, что и предыдущее. Вместо заемщика и созаемщика остается один должник (ст. 391 ГК РФ). Второй получает средства, которые были внесены в счет погашения задолженности. Сюда также могут входить штрафы и пени за просрочку.

Как продать долю в ипотечной квартире

Большой плюс, если вы находитесь в хороших отношениях с созаемщиком. Выгоднее продать долю ему, а не постороннему человеку. Покупателей на стороне вы можете вовсе не найти. Или же придется делать существенную скидку в ущерб себе.

Рабочая схема: описание + пример

На практике проще продавать не долю, а квартиру целиком. Иногда с этим может помочь банк. Однако если вопрос стоит именно на продажу доли квартиры, разумнее действовать в следующем ключе:

Обратиться в банк и получить согласие (!) Поиск покупателя, который готов выкупить долю за наличные или ипотечные средства. Желательно из числа созаемщиков или родственников. Предположим, что сумма сделки – 2 000 000 рублей, а остаток по ипотечному долгу – 700 000 рублей. Обычно заключают соглашение о задатке или предварительный договор купли-продажи. Далее, покупатель передает продавцу 700 000 рублей в качестве задатка. «Ипотечник», в свою очередь, направляет эти деньги в банк с целью погашения своей части долга по ипотеке. Если задолженность выплачена в полном объеме, банк выдаст справку о снятии обременения. Изменения регистрируются в местном отделении Росреестра. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли квартиры, заверяют его у нотариуса и вносят изменения в ЕГРН. «Остаток» в виде 1 300 000 рублей покупатель передает продавцу – наличными, через банковскую ячейку или депозит нотариуса.

Пошаговая инструкция

Для примера рассмотрим поэтапную инструкцию, как действовать при заключении сделки:

  1. Запрос в банк

Первое, что нужно сделать в обязательном порядке – оповестить банк о намерении реализовать долю (например, второму заемщику). Обратитесь в отдел ипотечного кредитования, сообщите, что хотите заключить сделку о продаже доли, а также погасить задолженность в счет задатка. Ситуация решается в индивидуальном порядке – поскольку у каждого банка своя политика и условия для таких сделок.

  1. Найти покупателя – из числа заемщиков или третьих лиц

Согласно общему порядку, здесь также действует преимущественное право выкупа. Составьте уведомление в адрес созаемщика, сообщите о продаже ипотечной доли, назначьте цену и способы расчетов (ст. 250 ГК РФ). Привлечение покупателей на стороне возможно только в случае отказа текущих созаемщиков по ипотечному кредиту.

Обычно его составляют у нотариуса выбранного банка. Подписи проставлять не нужно, т.к. предстоит регистрация сделки. Иногда ПДКП заменяют соглашением о задатке – кому как удобнее.

  1. Погашение ипотечного долга

Собственник доли и потенциальный покупатель обращаются в отделение банка (залогодержателя). Покупатель передает деньги в счет оплаты ипотеки, а собственник – ипотечный договор и документы. Далее, нужно оформить заявление о досрочном погашении ипотечных взносов (не везде требуют). Сотрудник банка сообщит, как именно произойдет снятие обременения с квартиры.

  1. Подписание предварительного договора купли-продажи

Завершив передачу денег, стороны проставляют подписи в конце ПДКП или соглашения о задатке. Получатель денег оформляет расписку — о том, что он получил деньги от покупателя.

  1. Снятие обременения (залога)

Отправка документов в ФКП «Росреестр» происходит в электронном режиме. Сейчас это поручено нотариусам, поэтому сотрудники банка окажут помощь в регистрации. Далее, останется получить выписку из ЕГРН с пометкой о снятии обременения с квартиры. Как правило, это пустая строчка в графе «Обременение».

  1. Оформить договор купли-продажи

Начиная с данного этапа, продажа происходит по стандартному сценарию. Участники сделки обращаются к нотариусу, оформляют ДКП и получают экземпляры договоров.

  1. Регистрация сделки

Нотариус поможет отправить документы на регистрацию в Росреестр. Оттуда придут обновленные выписки из ЕГРН – о зарегистрированном праве собственности на квартиру.

  1. Окончательные расчеты

Помним, что продавец должен получить сумму, оставшуюся после погашения ипотеки. Желательно осуществлять расчет через арендованную банковскую ячейку – так надежнее, удобнее и быстрее. Доступ к ячейке будет получен только после регистрации сделки в ФКП «Росреестра». При участии нотариуса можно арендовать его ячейку в банке.

Образец заявления о досрочном погашении ипотечного кредита

Образец предварительного договора купли-продажи доли в ипотечной квартире

Основной момент, который нужно отразить в договоре – сведения о покупке доли при участии банка. «Ипотечники» могут указать, что привлекают заемные средства этого или другого финансового учреждения (см. «Ипотека на выкуп доли в квартире«). Остальные положения не отличаются от стандартного образца.

Документы

Огромное внимание нужно уделить документации. Желательно готовить ее заблаговременно, чтобы не потерять время при оформлении сделки.

Полный список документов:

  • удостоверения личностей – паспорта или свидетельства о рождении (детям до 14 лет);
  • выписка из ЕГРН или свидетельство – о праве собственности на отчуждаемый объект с пометкой «ипотека»;
  • ПДКП ипотечной доли без подписей участников сделки;
  • технический план квартиры + кадастровая выписка;
  • справка по форме №9 – другими словами, архивная выписка из домовой книги;
  • выписка из ЕИРЦ об отсутствии долгов;
  • оценочный акт квартиры – обычно компанию рекомендуют сами банки, но в любом случае у фирмы должна быть лицензия на оценочную деятельность;
  • прочие документы.

Дополнительно может понадобиться акт-разрешение от органов опеки, в том случае, если в купле-продаже участвует ребенок или недееспособное лицо. О получении документа нужно позаботиться заранее – срок его выдачи может растянуться на 15-30 дней.

Госпошлины, расходы

При сделках с ипотечной недвижимостью возникают расходы на оформление документов. За что придется платить?

  • штраф за переоформление ипотечного договора – в соответствии с политикой банка, обычно от 1% на остаток долга;
  • оценочная экспертиза квартиры – в среднем от 1 500 рублей;
  • госпошлина за удостоверение договора у нотариуса – 0,5% от цены, но в пределах 300 рублей, и не свыше 20 000 рублей;
  • госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей;
  • запрос выписки ЕГРН о снятии обременения с квартиры – 400 рублей.

О взаиморасчетах стороны договариваются заранее. Желательно отразить этот факт в ПДКП доли квартиры или в соглашении о задатке. От продавца также потребуется оформить расписку – о получении денежных средств.

Отметим, что продажа доли в залоговой недвижимости имеет много сложностей и подводных камней. Нужно найти покупателя, согласного на погашение ипотеки. Только в таком случае можно рассчитывать на одобрение банка. По факту, кредитору не важно, кто и как погасит ипотеку, главное обеспечить такое погашение. Впрочем, могут возникнуть трудности с досрочной выплатой займа – не все банки приветствуют такой подход.

Смотрите видео о трудностях и нюансах продажи квартир, находящихся в ипотечном залоге у банка:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(495)128-69-80
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)509-13-65
голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Форма договора безвозмездного пользования нежилым помещением
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector