Lb66.ru

Экономика и финансы
7 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда нежилого помещения у физического лица налогообложение

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.
Услуги

О налогообложении при продаже физическим лицом нежилого помещения, которое он использует (использовал) в предпринимательской деятельности (сдача в аренду)

У физического лица в собственности имеется нежилое помещение, которое он использует в предпринимательской деятельности (сдача в аренду). Система налогообложения — УСН 6%. Это нежилое помещение было продано другому лицу, в договоре купли-продажи недвижимого имущества в качестве продавца выступало физическое лицо и денежные средства поступили на счет физического лица.

Вопрос:

Какими налогами облагаются полученные денежные средства?

Ответ специалиста

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в редакции, действовавшей до 1 января 2016 года, налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывали доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, в случае, если недвижимое имущество использовалось индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи указанного имущества следует учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Вместе с тем, в случае, если физическим лицом к моменту продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовались в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве индивидуального предпринимателя прекращена, доходы, полученные от продажи такого помещения, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке. При этом имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не предоставляется.

Позиция судьи Верховного Суда РФ

Реализованный объект недвижимости (нежилое помещение) на момент его продажи индивидуальным предпринимателем по своему характеру и потребительским свойствам не был предназначен для использования в личных, семейных и иных не связанных с предпринимательскими целях.

В соответствии с договором аренды нежилого помещения индивидуальный предприниматель сдавал его в аренду для размещения магазина.

Индивидуальный предприниматель ссылался на то, что нежилое помещение он приобрел как физическое лицо до того, как зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя; договор купли-продажи нежилого помещения был заключен им без ссылки на его статус индивидуального предпринимателя; денежные средства от продажи данного помещения не поступали на расчетный счет или в кассу индивидуального предпринимателя.

Суды трех инстанций признали правомерными выводы налогового органа, мотивировав это следующим.

Хотя объект недвижимости был приобретен и затем продан индивидуальным предпринимателем как физическим лицом, но при этом данный объект (нежилое помещение) использовался в предпринимательской деятельности и имел статус нежилого помещения.

С учетом изложенного судья Верховного Суда РФ сделала вывод, что доходы от реализации нежилого помещения необходимо включать в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, и отказала в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

Из выше перечисленного делаем вывод, что доход от продажи нежилого помещения будет учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в независимости от того, кто указан в договоре купли-продажи. (ИП или физическое лицо).

Подборка документов:

Вопрос: Об НДФЛ при продаже объектов недвижимости, использовавшихся в предпринимательской деятельности. (Письмо Минфина России от 25.07.2017 N 03-04-05/47264)

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» бухгалтером-консультантом ООО НТВП «Кедр-Консультант» Петровой Натальей Борисовной в октябре 2018 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Данная консультация прошла контроль качества:

Рецензент: Селезнева Ирина Ахматясавиевна, доцент кафедры бухгалтерского учета, финансов и аудита ФГБОУ ВО Ижевская ГСХА

Аренда нежилого помещения у физического лица налогообложение

Аренда нежилого помещения у физического лица

ВОПРОС: Просим изложить с правовой позиции вопрос аренды юридическим лицом у физического нежилого помещения с наименьшей потерей по налогам.

ОТВЕТ: Наиболее оптимальным с точки зрения налогообложения как для юридического лица (отнесение суммы арендной платы в состав валовых расходов), так и для физического лица (минимизация подоходного налога) является следующая схема операции.

Физическое лицо — арендодатель регистрируется в качестве частного предпринимателя и выбирает способ налогообложения доходов по единому налогу.

Этот способ предусмотрен Указом Президента Украины от 03.07.1998 г. N 727/98 (в редакции Указа от 28.06.1999 г. N 746/99) «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства».

Статья 2 Указа, в частности, устанавливает:

«Ставка единого налога для субъектов малого предпринимательства физических лиц устанавливается местными советами по месту их государственной регистрации в зависимости от вида деятельности и не может составлять меньше 20 гривень и больше 200 гривень на месяц.

В случае, когда физическое лицо — субъект малого предпринимательства осуществляет несколько видов предпринимательской деятельности, для которых установлены различные ставки единого налога, им приобретается одно свидетельство и выплачивается единый налог, который не превышает установленной максимальной ставки.

Читать еще:  Исковое заявление в суд о разделе наследства

В случае, когда налогоплательщик единого налога осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием наемного труда или при участии в предпринимательской деятельности членов его семьи, ставка единого налога увеличивается на 50 процентов за каждое лицо.

Субъект предпринимательской деятельности -физическое лицо, которое выплачивает единый налог, освобождается от обязанности начисления, отчисления и перечисления в государственные целевые фонды сборов, связанных с выплатой заработной платы работникам, которые пребывают с ним в трудовых отношениях, включая членов его семьи.

Субъект предпринимательской деятельности — физическое лицо выплачивает единый налог ежемесячно не позднее 20 числа следующего месяца на отдельный счет отделений Государственного казначейства Украины.

Доходы, полученные от осуществления предпринимательской деятельности, которая облагается единым налогом, не включаются в состав совокупного налогооблагаемого дохода по итогам отчетного года такого плательщика и лиц, которые пребывают с ним в трудовых отношениях. а оплаченная сумма единого налога является окончательной и не включается в перерасчет общих налоговых обязательств как самого налогоплательщика. так и лиц, которые пребывают с ним в трудовых отношениях, включая членов его семьи, которые соучаствуют в предпринимательской деятельности.»

Арендатор имеет право на включение суммы арендной платы в состав валовых расходов, если получение такой услуги аренды связано с его хозяйственной деятельностью (пп. 5.2.1 ст. 5 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятия»).

Но, вспомнив вдруг про налоговые фганы, Вы спросите, — а как же п.7.4.3 Закона о прибыли? Ведь единщик — не плательщик налога на прибыль, и должна применяться «обычная цена»?

Ответ будет кратким, — читайте п.7.4.3 внимательнее — в нем идет речь об операциях с юридическими лицами — не плательщиками налога на прибыль. А в нашем случае вышеуказанное лицо-арендодатель является физическим (а не юридическим) лицом, а потому нормы п.7.4.3 к данной ситуации не применимы. Конечно, если только это лицо действительно не является связанным с нашим юридическим лицом — арендатором в определении, данном п. 1.26 Закона о налоге на прибыль.

«Адвокат бухгалтера» N 9(15), май 2002 г.
Подписной индекс 23311

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

  • регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
  • ведение учётности по операциям и сделкам;
  • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
  • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
  • регулярное совершение сделок в конкретный период;
  • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

  • уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
  • административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Правила заключения арендных договоров

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.

Читать еще:  Понятие морального вреда в гражданском праве

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

  • реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
  • характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
  • условия пользования объектом;
  • сумма выплат за арендование.

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.

В характеристики объекта входят:

  • инвентарный номер;
  • точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
  • функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
  • наименование;
  • площадь.

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

  • заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • договор со всеми имеющимися приложениями;
  • удостоверение личности (паспорт);
  • квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
  • дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

  • 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
  • 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

  • характеристика сдаваемого помещения;
  • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
  • сумма выплат за арендование;
  • нюансы пользования помещением и его ремонта;
  • подписи обеих сторон;
  • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

  • заявление о регистрации;
  • подписанный договор со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
  • бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
  • дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
  • арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
  • в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
  • выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
  • изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
  • при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Аренда помещения у физического лица юридическим лицом

arenda_pomeshcheniya_u_fizicheskogo_lica_yuridicheskim_licom.jpg

Похожие публикации

При аренде помещения у физического лица юридическим лицом под офис, магазин или склад существует ряд особенностей, о которых необходимо знать. Компании вправе заключать договора аренды с как с юридическими, так и с физическими лицами. Но если с юрлицами все довольно просто: достаточно перечислять плату и принимать к расходам выставленные акты по аренде и коммунальным услугам, то с обычными гражданами все несколько сложнее: необходимо удерживать из платы НДФЛ и выступать налоговым агентом.

Читать еще:  Нужно ли согласие отца на выезд ребёнка за границу

Аренда помещения у физического лица юридическим лицом

При заключении договора аренды в первую очередь необходимо выяснить, является ли физическое лицо самозанятым гражданином или индивидуальным предпринимателем. Если да, то взаимодействие по договору аренды аналогично порядку учета аренды с юрлицом: ИП и самозанятые сами платят свои налоги от получаемой арендной платы в зависимости от выбранного режима налогообложения. Если же нет, то организация при заключении соглашения об аренде помещения у физического лица недвижимости, выступает налоговым агентом согласно ст.226 Налогового Кодекса.

Необходимо с суммы арендной платы в обязательном порядке удерживать при аренде у физического лица НДФЛ по ставке 13% у резидентов и 30% у нерезидентов, и потом перечислять плату за минусом удержанной суммы (п.2 ст.226, ст.228 НК РФ). Уплата налога производится не позднее дня, следующего за моментом перечисления аренды по тому же КБК, что и для уплаты НДФЛ с зарплаты.

По арендодателям-физлицам, с выплат которым удерживается НДФЛ необходимо вести налоговые регистры НДФЛ, ежеквартально указывать данные по выплатам в отчете 6-НДФЛ, а по окончании года подать справку 2-НДФЛ. При этом код дохода в данной справке — 1400. Страховыми взносами в фонды арендная плата не облагается. Что касается возмещения коммунальных услуг по оплате электроэнергии, воды, мусора и т. п. то они НДФЛ не облагаются, с них удерживать налог не следует. Об этом говорится в письме Минфина № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 г. Платить НДС с сумм перечисляемой арендной платы также не нужно.

Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на арендодателя не разрешено: об этом прямо сказано в письме Минфина №03-04-05/49369 от 27.08.2015 г. Требовать от физлица регистрации ИП для последующего заключения договора аренды также неправомерно: в российском законодательстве подобного условия нет. Физические лица вправе сдавать в аренду как жилые, так и нежилые помещения, принадлежащие им на праве собственности (п.1 ст.209, п.1 ст.213, ст.608 ГК РФ). Они владеют, пользуются и распоряжаются недвижимостью на свое усмотрение согласно ст.209 ГК РФ.

Правила составления договора

Аренда помещения у физлица юрлицом оформляется договором в письменной форме (ст.434, 609 ГК РФ), при составлении которого ориентируются на нормы гл.34 Гражданского Кодекса. Согласно ст.606 арендуемое помещение передается арендатору после того как будет внесена плата. Что должно быть отражено в договоре:

1. Реквизиты обеих сторон: для физлица это паспортные данные, ИНН, адрес, реквизиты его банковской карты.

2. Технические характеристики объекта аренды на основании правоустанавливающих документов:

кадастровый и инвентарный номера;

точный адрес с указанием этажа, кабинета или офиса, которые желательно выделить на поэтажном плане штриховкой, цветом или обводкой;

функциональное назначение: жилое, нежилое.

3. Условия эксплуатации помещения: офис, склад, торговые площади.

4. Сумма выплаты и порядок оплаты

5. Порядок возмещения коммунальных расходов и услуг связи в помещении.

Без точных эксплуатационно-технических характеристик и подробного адреса договор не будет считаться действительным (ст. 607 ч.3 ГК). Для удобства можно указать форму расчетов за арендуемое недвижимое имущество: наличными или безналичным путем на счет карты. В случае расчета наличными компания-арендатор обязательно оформляет расходно-кассовый ордер при выплате. Размер оплаты по договору аренды не должен меняться чаще 1 раза в год согласно части 3 ст.614 ГК.

Что касается срока действия договора аренды, его необходимо указать в тексте, иначе соглашение будет считаться заключенным на неопределенный период. Все договоры аренды с физлицами, срок действия которых превышает 1 год, обязательно регистрируются в Росреестре согласно указаниям статьи 609 ГК РФ. Официальной датой вступления данного в силу в этом случае считается дата регистрации в Росреестре. Как правило, многие компании, заключая договор с обычными гражданами, указывают срок действия договора 11 месяцев, чтобы избежать регистрационной процедуры и дополняют договор фразой об автоматической пролонгации.

В каких случаях требуется получение статуса ИП

Некоторые физлица при заключении договора аренды с компаниями на нежилые помещения беспокоятся о том, что их привлекут к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Чтобы понять, когда нужно регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, приведем несколько критериев.

1. Регулярность совершения сделок по сдаче в аренду: то есть сдается не одно, два помещения, а несколько, причем одним и тем же юрлицам.

2. Недвижимость постоянно приобретается или строится, а затем сдается в аренду гражданам и компаниям.

3. По всем операциям ведется учет.

4. Выручка от сданного в аренду имущества поступает регулярно и бесперебойно.

5. Договора аренды заключаются на срок свыше 1 года.

Все эти факторы в совокупности подтверждают ведение предпринимательской деятельности, направленной на стабильное получение дохода. В таких ситуациях гражданину для избежания штрафных санкций лучше всего открыть ИП или зарегистрировать ООО, выбрав режим налогообложения УСН 6%: это будет безопаснее и дешевле, чем недополучать 13% с сумм арендной платы.

Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector